Thủ tục công chứng nhà chung cư

Bài viết hướng dẫn bạn chi tiết các bước làm thủ tục mua bán chung cư đúng quy định và an toàn, dành cho những ai đã “chốt” được căn hộ chung cư muốn mua

Còn nếu như bạn vẫn đang cần tìm hiểu để bắt đầu mua chung cư, bạn hãy xem bài viết: 5 điều cần biết để làm thủ tục mua chung cư an toàn.

Trong bài viết này, chúng tôi cũng tặng miễn phí cho bạn các văn bản pháp luật và bộ mẫu hợp đồng liên quan đến thủ tục mua bán chung cư.

Thủ tục mua bán chung cư như thế nào về cơ bản sẽ phụ thuộc vào hình thức mua chung cư mà bạn lựa chọn

Điều này có nghĩa là bạn là người trực tiếp ký Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng.

Thủ tục cũng không quá phức tạp, đại diện của chủ đầu tư sẽ giải thích và hướng dẫn toàn bộ quy trình cho bạn.

Trước ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành) thì Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản theo mẫu do Bộ xây dựng quy định. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2015 thì loại Hợp đồng này chỉ cần lập thành văn bản và có các nội dung cơ bản quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, các bên sẽ tự xây dựng và thỏa thuận những điều khoản cụ thể dựa trên các nội dung cơ bản đó.

Các nội dung cơ bản phải có trong Hợp đồng về nhà ở (ấn để xem)

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

(Trích Điều 121, Luật Nhà ở 2014)

Lưu ý về số tiền thanh toán từng đợt theo quy định của pháp luật như sau:

• Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 

Tóm lại, với thủ tục mua bán chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư, bạn nên lưu ý 1 số vấn đề sau

1. Trước khi quyết định, hãy đọc tư vấn của luật sư về 5 điều cần biết để làm thủ tục mua chung cư an toàn
2. Thủ tục mua bán chung cư sẽ phải ký không ít giấy tờ, tài liệu, văn bản và hợp đồng. Vì vậy Trước khi ký bất cứ một văn bản, giấy tờ nào thì bạn cần đọc kỹ nội dung trong văn bản đó. Đặc biệt là các Hợp đồng, văn bản thỏa thuận có liên quan đến quyền và nghĩa vụ các bên
3. Bạn nên yêu cầu chủ đầu tư giải thích những nội dung nào mà bạn thấy còn chưa rõ ràng cho đến khi bạn thực sự hiểu rõ về nội dung đó. Rất nhiều khách hàng mua chung cư chỉ đọc qua loa, đại khái hoặc ngại đọc do hợp đồng quá dài, điều này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho bên mua.
4. Bạn có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng theo mong muốn của bạn. Hợp đồng sẽ được ký kết khi hai bên đã đạt được thỏa thuận thống nhất.

Trong bài viết này chúng tôi có cung cấp miễn phí một số mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ và văn bản pháp luật có liên quan. Bạn có thể tải về để tham khảo.

Người khác này có thể là người đã mua căn hộ trực tiếp của chủ đầu tư, hoặc có thể cũng là một người mua lại từ người mua khác nữa.

Tóm lại là căn hộ chung cư tuy chưa hình thành nhưng có thể đã qua nhiều người mua khác nhau. Việc mua bán căn hộ như vậy là hoàn toàn hợp pháp và sẽ căn cứ vào tiến độ và giai đoạn hoàn thành của căn hộ để thực hiện các thủ tục mua bán.

Với hình thức này có 2 trường hợp như sau:

Bạn thực hiện theo các bước sau:

Để làm thủ tục mua bán chung cư, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ cơ bản sau:

1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các Phụ lục, văn bản đã ký kết (nếu có)
2. Chứng minh nhân dân / Căn cước công dân của bên mua và bên bán
3. Sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán
4. Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân hoặc đã ly hôn) của bên mua và bên bán
5. Các hóa đơn, phiếu thu và xác nhận của chủ đầu tư về nộp tiền mua bán chung cư
6. Xác nhận của chủ đầu tư về việc chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ

Tham khảo thêm:

Đây cũng là một bước rất quan trọng, nếu quy trình hợp lý có thể hạn chế rủi ro và tăng sự an toàn cho giao dịch mua bán nhà đất của các bên.

Trước khi thực hiện quy trình, bạn hãy lưu ý điều sau đây:

Văn bản chuyển nhượng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Nội dung bắt buộc phải có của Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán chung cư (ấn để xem) a) Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật; b) Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; c) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; d) Quyền và nghĩa vụ của các bên; đ) Giải quyết tranh chấp; e) Các thỏa thuận khác. (Khoản 1, Điều 34, Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng vẫn phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính quy định nêu trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. TẢI MẪU VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG Sau khi ký công chứng xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Bên mua đã có thể cầm Văn bản chuyển nhượng đã công chứng và hồ sơ để làm thủ tục sang tên Hợp đồng mua bán căn hộ Vì vậy, các bên nên chú ý điều này để thỏa thuận thời điểm giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc cho phù hợp để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch mua bán nhà đất

Bạn có thể tham khảo quy trình cơ bản chúng tôi xây dựng và tổng hợp dưới đây:

Các bên và công chứng viên đến đúng địa điểm và thời gian đã hẹn

• Địa điểm có thể là tại Văn phòng công chứng hoặc địa điểm do các bên đã thống nhất thỏa thuận

• Thời gian do các bên đã thống nhất để phù hợp với việc thanh toán tiền và giao nhận sổ đỏ gốc và giấy tờ mua bán

Luật NBS tư vấn và cung cấp dịch vụ ký tại nhà hoặc tại ngân hàng tùy điều kiện theo quy định, đồng thời tư vấn cho khách hàng về thời gian ký phù hợp

Chọn 1 trong 3 cách sau để giao nhận Văn bản chuyển nhượng, tiền và sổ đỏ:

Thanh toán tiền - Giao Hợp đồng, giấy tờ gốc

• Chuyển khoản ngân hàng: 2 bên sẽ cùng ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao Hợp đòng mua bán, giấy tờ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

• Thanh toán tiền mặt (không khuyến khích): Hai bên tự chọn địa điểm giao nhận tiền, tự kiểm đếm tiền và giao nhận Hợp đồng mua bán gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên.

Luật NBS cung cấp dịch vụ máy đếm tiền cho các bên trong trường hợp các bên sử dụng dịch vụ của Luật NBS và ký Hợp đồng tại Văn phòng công chứng

Đó là quy trình cơ bản mà chúng tôi đã xây dựng và tổng hợp dựa trên quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tế.

Tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào để việc mua bán chung cư an toàn, thuận lợi. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho bên còn lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận lợi.

Bên bán chung cư nếu không đi làm thủ tục sang tên cũng nên giữ cho mình một bản Văn bản chuyển nhượng công chứng.

Đừng nghĩ rằng bán rồi, nhận tiền xong rồi là xong và để cho bên mua giữ hết toàn bộ Văn bản công chứng mua bán nhà đất.

Biết đâu sau này có lúc bạn lại cần dùng đấy!

Đối với chung cư tại Hà Nội, để làm thủ tục nộp thuế, sang tên căn hộ nhanh và suôn sẻ thì Văn bản công chứng nhà đất cần phải có một số nội dung đặc thù theo yêu cầu riêng của Cơ quan thuế và chủ đầu tư. Khi sử dụng dịch vụ của Luật NBS, bạn sẽ được tư vấn bởi Luật sư và Công chứng viên dày dạn kinh nghiệm để có một Văn bản chuyển nhượng chuẩn giúp bạn đi làm thủ tục nộp thuế và sang tên căn hộ thuận lợi và vẫn đầy đủ nội dung, đảm bảo quyền lợi của các bên.

• Nếu thanh toán tiền mua bán nhà đất bằng hình thức chuyển khoản tại ngân hàng: Hãy lưu ý giờ làm việc và giao dịch của ngân hàng.

• Nếu thanh toán bằng hình thức chuyển khoản online: Hãy lưu ý hạn mức tối đa có thể chuyển trong 1 ngày mà ngân hàng đó quy định.

• Nếu thanh toán bằng tiền mặt (không khuyến khích): Hãy lưu ý chọn địa điểm an toàn và đảm bảo an toàn cho bản thân trong quá trình mang tiền mặt đi lại và di chuyển

Các bước trên đây sẽ áp dụng hiệu quả và chính xác hơn theo đúng nội dung tư vấn khi bạn sử dụng dịch vụ của Luật NBS tại Hà Nội Liên hệ tư vấn: 0862.819.799

So với thủ tục mua bán chung cư ĐÃ CÓ SỔ ĐỎ thì thủ tục mua bán chung cư CHƯA CÓ SỔ ĐỎ mà mới chỉ CÓ HỢP ĐỒNG MUA BÁN sẽ có những điểm khác nhau cơ bản sau:

• Lập và công chứng “Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng”: Các bên sẽ không ký Hợp đồng mua bán căn hộ mà sẽ ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng để hoàn thành thủ tục mua bán chung cư
• Chỉ nộp thuế thu nhập cá nhân (2%): Vì chưa có sổ đỏ nên khi sang tên, bạn sẽ chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân mà chưa phải nộp Lệ phí trước bạ, phí thẩm định và một vài loại phí khác như khi sang tên chung cư đã có sổ đỏ.
• Làm thủ tục sang tên tại chủ đầu tư: Bạn sẽ không làm thủ tục sang tên căn hộ tại cơ quan nhà nước mà sẽ sang tên tại chủ đầu tư, theo đó chủ đầu tư sẽ xác nhận bên mua là người có các quyền và nghĩa vụ đối với căn hộ kể từ khi chuyển nhượng.

Tóm lại, nếu bạn thực hiện theo đúng quy định pháp luật thì việc mua bán chung cư khi chưa có sổ đỏ là hoàn toàn hợp pháp, được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Cũng giống như việc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, bên mua chung cư chưa có sổ đỏ cũng có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ như:

• Được bán tiếp cho người mua khác kể cả khi chưa có sổ đỏ
• Được cấp sổ đỏ tên của bên mua khi căn hộ chung cư đã có đủ điều kiện
• Tiếp tục đóng tiền cho chủ đầu tư theo Hợp đồng mua bán căn hộ và các loại chi phí khác theo quy định của chủ sở hữu căn hộ

Bạn chỉ cần nhớ điều kiện quan trọng để được chuyển nhượng theo hình thức này, đó là: Hồ sơ cấp sổ đỏ chưa nộp cho cơ quan có thẩm quyền

Sau khi xong bước 4, bạn có thể chuyển sang bước cuối cùng:

Ở bước cuối cùng này, bạn có 2 lựa chọn cũng đơn giản thôi:

Khác với thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất , thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ chỉ gồm 2 bước cơ bản sau:

B1: Nộp thuế thu nhập cá nhân

Sau khi đã hoàn thành thủ tục công chứng các Văn bản chuyển nhượng, bạn cần phải đi làm thủ tục kê khai và nộp thuế tại cơ quan thuế. Về nguyên tắc thì bên bán có phát sinh thu nhập nên sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp và làm thủ tục nộp thuế cho thuận tiện.

B2: Xác nhận và sang tên Hợp đồng tại chủ đầu tư

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, bên mua sẽ chuẩn bị hồ sơ và lấy xác nhận của chủ đầu tư về việc sang tên Hợp đồng mua bán

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận (ấn để xem)

1. 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
2. Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
3. Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
4. Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

Các giấy tờ chủ đầu tư phải bàn giao lại cho bên nộp (ấn để xem)

1. 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
2. Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
3. Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi);
4. Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc);
5. Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
6. Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

(Khoản 2, Điều 59, Luật kinh doanh bất động sản 2014)

Nếu bạn không có thời gian, hoặc thấy rằng việc làm thủ tục nộp thuế sang tên quá phức tạp, thì có một cách đơn giản hơn rất nhiều, đó là: sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ.

Luật NBS hiện đang cung cấp dịch vụ nộp thuế và sang tên tại chủ đầu tư với giá dịch vụ chỉ từ 3,5 triệu – 5 triệu tùy vào hồ sơ cụ thể.

Xem các công việc cụ thể chúng tôi sẽ làm cho bạn tại ĐÂY

Thực hiện xong 5 bước nêu trên là bạn đã hoàn thành thủ tục mua bán chung cư!

Trường hợp này bạn buộc phải đợi có Sổ đỏ mới được thực hiện được thủ tục sang tên căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, nếu quá cần thiết thì bạn có thể lựa chọn phương án đó là: Hợp đồng ủy quyền công chứng, theo đó thì bên được ủy quyền (thường được mọi người hiểu là bên mua) sẽ có toàn quyền đối với căn hộ của bạn.

Trước khi lựa chọn phương án này, bạn nên tham khảo bài viết: Có nên mua bán nhà đất theo giấy viết tay và hợp đồng ủy quyền?

Liên hệ tư vấn ủy quyền chung cư: 0862.819.799

Để trợ giúp thêm về pháp lý, Luật NBS gửi đến bạn bộ Văn bản pháp luật về chung cư và nhà ở, tuy đây không phải là toàn bộ các VBPL trong lĩnh vực nhà ở chung cư của Việt Nam (nếu tập hợp toàn bộ chắc bạn sẽ “loạn” mất) nhưng là những VBPL mà chúng tôi tự tổng hợp và thấy rằng đó là những văn bản cơ bản và cần thiết nhất để áp dụng và xử lý các tình huống phổ biến liên quan đến nhà ở, chung cư .

Bộ văn bản này sẽ được chúng tôi cập nhật thường xuyên.

Bạn có thể xem Danh mục văn bản và tải về theo link dưới đây:

Danh mục Văn bản pháp luật về Nhà ở

TẢI BỘ MẪU HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở

Danh mục mẫu Hợp đồng về Nhà ở

Đó là toàn bộ các bước làm thủ tục mua bán chung cư tại Việt Nam. Hy vọng những thông tin tôi chia sẻ trên sẽ giúp bạn có thể thực hiện thủ tục một cách thuận lợi hơn.

Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.