Hiện nay, với nền kinh tế ngày càng phát triển, tốc độ đô thị hóa ở các thành phố lớn diễn ra càng nhanh chóng, dẫn đến việc nhà nước buộc phải thu hồi đất, nhà cửa theo quy hoạch để phát triển các khu dân cư, mở rộng đường xá, xây dựng các khu công nghiệp,…. Việc thu hồi đất của nhà nước chủ yếu là vì những lợi ích của quốc gia, lợi ích của xã hội hay vì mục đích an ninh quốc phòng. Show
Để ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất, nhà nước sẽ có những chính sách bồi thường như: bồi thường đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư đối với người sử dụng đất. Vậy đất tái định cư là gì? Đất tái định cư có nên mua không? Và những rủi ro khi mua đất tái định cư là gì? Bài viết sau đây Trần Đức Phú BDS sẽ cung cấp các thông tin chi tiết giúp bạn giải đáp tất cả những thắc mắc trên. Danh mục bài viết
Đất tái định cư là gì?Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất theo quy định nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi ổn định cuộc sống. Vì vậy, về mặt pháp lý đất tái định cư được xem là đất ở và chủ sở hữu có đầy đủ các quyền sở hữu hợp pháp với loại đất này. Trong bộ Luật đất đai năm 2013 thì quy định về đất tái định cư được ban hành lần đầu tiên. Đất tái định cư vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên người sở hữu vẫn có những quyền lợi hợp pháp như các loại đất khác.  Các khoản hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đấtTheo quy định tại Điều 83 Luật đất đai 2013, các khoản hỗ trợ của nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi cụ thể như sau: Các trường hợp được nhà nước hỗ trợ, bồi thường đất ở tái định cưTheo luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân có đất khi nhà nước thu hồi như sau: Đất tái định cư có được tách sổ đỏ hay không?Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên loại đất này cũng giống như các loại đất thông thường khác và chủ sở hữu có đầy đủ các quyền lợi hợp pháp về sử dụng loại đất này. Vì vậy đất tái định cư theo quy định của pháp luật vẫn có thể được tách sổ đỏ nếu nó đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ như: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục xin tách sổ đỏ… Đối với trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ có thể có các loại giấy tờ sau: – Biên bản họp xét được cấp đất TĐC cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. – Biên bản bốc thăm đất nền TĐC. – Biên bản bàn giao đất nền TĐC ngoài thực địa. – Quyết định về việc bàn giao đất nền TĐC. Đất tái định cư có nên mua hay không?Đối với mua bán đất tái định cư đã có sổ đỏTrường hợp đất tái định cư được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán đất. Trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất đó vẫn có thể tách sổ, sang tên, bán, thế chấp,… Đối với mua bán đất tái định cư không có sổ đỏĐối với trường hợp này thì giao dịch thực hiện khá rườm rà phức tạp. Các hợp đồng bên bán và bên mua phải thực hiện là: – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận. – Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng này nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng. Theo hợp đồng thì bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư. Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này phải được công chứng. Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Những rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtMặc dù có thể đã hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng đối với đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch này tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua như: Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệuGiao dịch chuyển nhượng đất TĐC được thực hiện trên cơ sở là HĐUQ. Do vậy nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nhượng nữa thì họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu HĐUQ. Bộ luật Dân sự có quy định, khi hợp đồng bị vô hiệu thì đồng nghĩa với việc hai bên sẽ phải trở về hiện trạng ban đầu. Khi đó người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lại số tiền đó cũng rất khó khăn.
Bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồngTuy cả hai bên đã ký và chứng thực HĐUQ, nhưng vì HĐUQ này là hợp đồng không có thù lao, nên trong trường hợp này bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất kỳ lúc nào miễn là có thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên được ủy quyền. Điều này chắc chắn sẽ xảy ra tranh chấp giữa các bên và bên được chuyển nhượng sẽ khởi kiện ra tòa án nhờ phán xử. Kết quả tòa án lại tuyên HĐ vô hiệu do hợp đồng này xác lập nhằm mục đích hợp pháp hóa và che giấu giao dịch chuyển nhượng. Cuối cùng, người thua kiện chính là bên nhận ủy quyền. Bên mua khó nhận được Giấy chứng nhận QSDĐPháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận nên rủi ro này rất dễ xảy ra. Giấy chứng nhận QSDĐ của suất tái định cư là đất ở, nhà nước chỉ được cấp cho người bị thu hồi đất (chủ gốc) được bố trí tái định cư. Trên thực tế thì suất tái định cư có thể được chuyển nhượng cho rất nhiều người. Do đó người nhận chuyển nhượng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định. Trường hợp nếu người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì có khi họ sẽ gây khó dễ, yêu cầu thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực. Khó chuyển nhượng cho người khácNếu bạn lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy CNQSDĐ muốn sang nhượng lại cho người khác thì việc này khá khó khăn. Bên chuyển nhượng lừa đảoNếu gặp phải người chuyển nhượng giở các chiêu trò lừa đảo khi người chuyển nhượng cùng lúc giao dịch với rất nhiều người cùng lúc thì đây thật sự được xem là rủi ro lớn nhất của người nhận chuyển nhượng.
|
