Bằng cách mua bán nhà kiểu này, người bán sẽ tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản khi mất khả năng trả nợ. Còn người mua nhà, đất thì có thể yên tâm rằng khu đất, ngôi nhà đó không nằm trong diện quy hoạch hoặc có vấn đề về pháp lý vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ lưỡng khi đồng ý thế chấp.
Thông thường, khi mua bán nhà đất thế chấp thì quy trình như sau: Bên mua chuyển tiền cho bên thế chấp (tức bên bán nhà) để chuyển tiền vào Ngân hàng rồi tiến hành thủ tục giải chấp. Tiếp theo, bên bán sẽ đi công chứng hợp đồng và cuối cùng là chuyển nhượng, bàn giao nhà, đất theo quy định. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp sau khi ngân hàng đã làm thủ tục giải chấp, người bán tráo trở lật kèo, không công chứng các loại giấy tờ cần thiết để chuyển nhượng cho người mua nhà. Vì thế, khi việc mua bán nhà, đất thế chấp không được pháp luật bảo vệ, nếu người bán cố tình vi phạm, chắc chắn phần thiệt người mua phải lãnh chịu. Chị Vân Anh (ngụ quận Gò Vấp, Tp.HCM) nhớ lại chuyện mua nhà thế chấp khá chật vật của mình. Chị kể, mặc dù biết rõ việc mua bán kiểu này có tỷ lệ rủi ro rất cao nhưng xét những lợi ích so với việc mua một căn nhà bình thường, chị đã quyết tâm mua cho bằng được. Ngay từ đầu, chị đã rất cẩn thận tham khảo kinh nghiệm của những người xung quanh, và việc đầu tiên là tìm hiểu rất kỹ về gia đình người bán. Thậm chí, toàn bộ quá trình giao dịch, chị còn cẩn thận ghi âm và quay phim lại tất cả thỏa thuận giữa hai bên, hòng làm bằng chứng đề phòng chủ nhà có thể lật lọng sau này. Cứ tưởng như vậy là chắc ăn, nào ngờ đến phút nhận nhà mới biết chủ nhà vẫn giở trò khi mang theo toàn bộ thiết bị nội thất, chị chỉ nhận được ngôi nhà trống không. Chị nói: “Mình đã rất cẩn thận tìm nghe tư vấn, nhưng chỉ khi thực tiễn đi mua nhà mới biết nó gian nan, cơ cực đến mức nào. Ngay từ lúc thỏa thuận xong, rồi chờ ngân hàng giải chấp (mất khoảng 5 ngày), công chứng sang tên lúc nào cũng nhấp nhổm, đứng ngồi không yên. Chỉ đến khi sổ đỏ đã đứng tên mình mới có thể thở phào nhẹ nhõm.” Từ kinh nghiệm mua nhà lần này, chị Vân Anh cũng khuyên những ai đang có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng tốt nhất hãy thuê luật sư để nắm được luật, tránh những rủi ro đáng tiếc về sau. Chị Anh cũng cho biết, tại Phòng Tài nguyên môi trường của quận, chị là một trong khá ít trường hợp may mắn khi tiến hành giao dịch kiểu này suôn sẻ, vì đã có rất nhiều người mua nhà thế chấp ngân hàng hiện vẫn đang chạy theo kiện tụng, thậm chí có nguy cơ mất nhà. Một trường hợp mua được nhà thế chấp sổ đỏ thành công là anh Bình (ngụ tại quận Tân Phú, Tp.HCM) kể lại: Ban đầu, mình khá lo sợ khi quyết định mua ngôi nhà thế chấp ngân hàng, giả sử tiền của mình đã chuyển vào ngân hàng rồi mà chủ nhà giở trò thì coi như mất trắng. Vì thế, anh Bình đã cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch: Ban đầu anh mở tài khoản ngân hàng nơi chủ nhà thế chấp sổ đỏ đồng thời cho phong tỏa tài khoản. Tiếp theo, anh tiến hành lấy tất cả thông tin của chủ nhà (bố, mẹ, con...) cùng với sổ đỏ photo để đề phòng trường hợp tranh chấp giữa những người cùng sở hữu. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh nhờ luôn bên công chứng đi cùng và làm sẵn hợp đồng mua bán để các bên kí vào. Cuối cùng, khi các giấy tờ, thủ tục sang tên đã xong xuôi, anh Bình mới cho mở tài khoản để ngân hàng chuyển tiền cho chủ nhà (bên bán).
Trên đây là hai trướng hợp mua nhà thế chấp thành công nhờ có sự tham khảo thông tin cẩn thận và làm khá tốt khâu “ràng buộc bên bán khi tiến hành giao dịch”. Tuy nhiên, những kinh nghiệm này chỉ để phòng thủ tạm thời, thực tế cho thấy, không ít giao dịch mặc dù đã được người mua tính toán và chuẩn bị rất tốt nhưng chủ nhà vẫn tìm được sơ hở để lật lọng. Không những thế, còn có tình huống người bán nhà kết hợp với nhân viên của ngân hàng câu kết với nhau để trục lợi mà người mua không biết. Vì thế một chuyên gia trong ngành luật cho rằng, trước khi chấp nhận mua bán nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, người mua cần phải tìm hiểu kĩ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Với mục đích gì?... Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà “đánh liều”. Đồng thời, người mua cũng nên thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro. Thông thường, trong các giao dịch mua bán nhà thế chấp sổ đỏ, bên mua chịu rủi ro rất cao. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp rủi ro lại thuộc về bên bán khi quá tin tưởng người mua nhà. Chiêu thường thấy nhất của người mua là họ đưa trước cho chủ nhà một khoản tiền và hứa hẹn sau khi công chứng, sang tên sẽ dùng giấy tờ nhà đất thế chấp ngân hàng để đi vay tiền trả nốt cho chủ nhà. Nhưng rốt cục, tới hạn trả nợ mà người mua lại ỉm đi, chủ nhà đành chấp nhận kéo dài thêm thời gian trả nợ hoặc hai bên lại đưa nhau ra tòa. Nói về hình thức giao dịch nhà đất kiểu này, thành viên của một diễn đàn ví nó chẳng khác gì trò may rủi đỏ đen. Có khi người mua sẵn sàng “thi gan” với chủ nhà, đã cẩn trọng làm chặt chẽ từng bước mà vẫn ngậm quả đắng. Nhưng cũng có trường hợp may mắn gặp được chủ nhà tử tế, họ không quá sát sao thậm chí còn để mình cầm toàn bộ giấy tờ quan trọng mà giao dịch vẫn trôi chảy. Tuy thế, những pha may mắn như vậy không nhiều, nhất là trong thời buổi hiện nay, hai chữ “lòng tin” chỉ có giá trị và giới hạn nhất định, những ai muốn mua nhà thế chấp vẫn nên tìm hiểu kỹ càng về tài sản đó, chịu khó tiếp thu, lắng nghe lời khuyên từ người có kinh nghiệm và đặc biệt không thể để hổng kiến thức tư vấn luật để giao dịch diễn ra an toàn. Những rắc rối khi mùa nhà ở thế chấp ngân hàng không chỉ diễn ra ở những giao dịch lẻ. Gần đây, tại một số dự án chung cư lớn như Dự án Chung cư Sông Đà (quận 3), Chung cư Minh Thành (quận 7) hay khu căn hộ hương mại The Manor 2… người dân đang rất bức xúc vì chưa được nhận sổ hồng như lời hứa của chủ đầu tư dù đã chuyển đến sinh sống mấy năm trời. Nguyên nhân cũng vì chủ đầu tư các dự án này đã đem thế chấp đất dự án, thậm chí đem thế chấp cả căn hộ của khách hàng trước đó để có tiền nhưng chưa thực hiện giải chấp với bên ngân hàng.
Mặc dù có nhiều rủi ro, nhưng mua nhà thế chấp ngân hàng vẫn đang diễn ra khá phổ biến. Vậy làm sao để tránh được “bẫy” mua nhà thế chấp một cách an toàn và hiệu quả. Có nên mua nhà thế chấp ngân hàng? Mua bán nhà đang thế chấp thường có vị trí tốt và giá rẻ hơn so với thị trường. Hình thức này giúp người bán tránh bị ngân hàng tịch thu tài sản, khi mất khả năng trả nợ. Còn người mua có thể hoàn toàn yên tâm rằng căn nhà không nằm trong diện quy hoạch. Pháp lý sản phẩm cũng được đảm bảo, do được phía ngân hàng kiểm tra kỹ lưỡng trước khi đồng ý thế chấp Tuy nhiên, mua nhà thế chấp cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu bên vay không trả được nợ, lãi. Đồng thời, người mua cũng không thể kiểm tra thông tin căn nhà. Do các giấy tờ đều được giữ tại ngân hàng. Thủ tục sang tên chuyển nhượng nhà thế chấp cũng mất nhiều công đoạn, thời gian hơn. Bởi cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp căn nhà – ngân hàng, trước khi rao bán. Cách mua nhà thế chấp ngân hàng Nếu bạn vẫn quyết định mua nhà thế chấp ngân hàng, cần lưu ý một số vấn đề sau: 1. Tìm hiểu thông tin bên bán Tin tưởng là mấu chốt cho một giao dịch an toàn và thành công. Để tạo được sự tin tưởng nhất định, bạn nên tìm hiểu kỹ lai lịch và thông tin bên bán. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có như nhà bị tranh chấp, lừa đảo,… Trong trường hợp mua nhà thế chấp, người mua nên nắm rõ các thông tin về bên ngân hàng. Bao gồm phần lãi suất, pháp lý và năng lực, uy tín của ngân hàng. Hãy nhớ rằng, mua nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của ngân hàng. Đừng vì muốn sở hữu căn nhà có vị trí đắc địa, giá rẻ mà vội vàng giao dịch nhanh. Việc “mù mờ” thông tin sẽ khiến bạn càng dễ “sa bẫy” của đối tượng lừa đảo. Thay vào đó, hãy trực tiếp đi hỏi người dân xung quanh để có được những thông tin chính xác. 2. Cẩn thận kiểm tra hồ sơ căn nhà Giấy tờ pháp lý luôn là điều kiện cần trong mỗi giao dịch. Mỗi loại giấy tờ đều mang một nội dung và ý nghĩa khác nhau. Vậy nên bạn không nên bỏ qua bất kỳ mục nào. Khi mua nhà, người mua có quyền yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến sản phẩm. Gồm giấy chứng minh ngân hàng chấp thuận bán nhà thế chấp, các giấy tờ liên quan đến căn nhà,… Bạn có thể kiểm tra pháp lý dựa trên các cơ sở sau: – Người đứng tên nhà ở là ai? Đứng tên một người hay của nhiều người. Hãy nhớ càng nhiều người đứng tên càng phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp về sau. – Thực hiện “kiểm tra chéo” thông qua các cơ quan chức năng. Yêu cầu bên bán cung cấp bản photo Sổ đỏ và trực tiếp tới cơ quan cấp Sổ đỏ để xác nhận. 3. Tiến hành giao dịch một cách cẩn trọng Quá trình giao dịch mua nhà thế chấp cần có biên bản cam kết giữa 03 bên ngân hàng – người mua – người bán. Các điều khoản nêu rõ việc thanh toán tiền vay giữa bên bán với ngân hàng, việc thanh toán tiền mua nhà giữa người mua và người bán. Văn bản hợp đồng sẽ là sự ràng buộc giữa quyền và nghĩa vụ của 03 bên trong việc thành toán tiền. Nếu một trong các bên vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật hoặc quy định của hợp đồng. Do đó, để đảm bảo quyền lợi, người mua cần đọc kỹ văn bản, rõ ràng trách nhiệm của các bên. Cần tính đến các tình huống phát sinh khi không thể công chứng, tách sổ, thì ai sẽ là người giữ sổ? Trong trường hợp tiền bán nhà cao hơn sơ với tiền nợ ngân hàng của bên bán. Khi đó số tiền gốc và lãi bên mua nộp phải bằng số tiền gốc và lãi mà bên bán trả cho ngân hàng. Từ đó, bên bán sẽ được ngân hàng trả lại giấy tờ nhà và xóa thế chấp. Lúc này, phần tiền thanh toán còn lại sẽ do sự thỏa thuận của bên bán và bên mua. Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng Mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý tài sản thế chấp khác nhau. Do đó, người bán nên trực tiếp liên hệ với ngân hàng để nắm rõ thủ tục. Thông thường, khi mua nhà thế chấp bao gồm 03 bước căn bản như: – Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản. – Bước 2: Các bên gồm bên bán – bên mua – ngân hàng sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận 03 bên. Theo đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản, mở tài khoản khi các bên đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà. – Bước 3: Sau khi đã có Biên bản thỏa thuận 03 bên, bên bán tiến hành hủy thông tin thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng nhà đất. Tiền cọc phải được xác thực tại UBND xã, các tổ chức hành nghề công chứng và lập thành văn bản. Việc mua nhà thế chấp ngân hàng gặp không ít khó khăn và phức tạp. Tuy nhiên, người mua chỉ cần tỉnh táo, nắm rõ các quy trình, thủ tục sẽ có được giao dịch an toàn. Theo https://quanlybatdongsan.vn/mua-nha-the-chap-ngan-hang.html |
