Bẻ cọc là gì

Ông Phạm An B. muốn bán một lô đất tại Cần Giờ (TP.HCM) thì có người đến đặt cọc, hẹn ngày đến văn phòng công chứng làm hợp đồng nhưng tới hẹn bên mua không đến. Sau đó, bên mua khởi kiện ông B. ra tòa vì phá cọc, yêu cầu bồi thường gấp đôi.

Tòa đã thụ lý hồ sơ và ra quyết định ngăn chặn giao dịch với thửa đất, nhưng đã hơn một năm qua vẫn chưa xét xử xong. Hệ lụy là ông B. không bán được đất, lỡ nhiều dự định.

Ông L. khởi kiện tôi vào tháng 5-2017 và tòa thụ lý vụ án ngay. Đến nay đã một năm trôi qua, việc mua bán đất không thành, mà cũng chưa xử được bên nào thắng kiện bởi nhiều lần tòa mở nhưng lại hoãn. Vì cần tiền nên tôi rao bán miếng đất, nhưng không bán được vì Văn phòng đăng ký đất đai đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tạm ngừng giao dịch

Ông B nói

Đặt cọc rồi... phá cọc

Theo đơn kiện của ông Nguyễn Phan Hoàng L. thì ông có mua của ông B. một thửa đất ở Cần Giờ. Ông L. đặt cọc mua với số tiền 800 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ giao đủ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, sau đó ông B. tự ý phá cọc không giao dịch. Cụ thể, ông L. tố ông B. đòi thêm tiền và ông L. đã chuyển tiền nhưng ông B. không nhận. Tại tòa, ông L. yêu cầu ông B. hoàn lại 800 triệu tiền cọc và bồi thường thêm 800 triệu.

Còn theo lời trình bày của ông B. thì sau khi nhận cọc, ông có hẹn ra công chứng làm thủ tục mua bán nhưng ông L. không đến. Việc ông L. không đến ký hợp đồng hoàn toàn là lỗi của ông L.. Việc này ông B. có lập vi bằng.

Tòa yêu cầu nộp chứng cứ

Sau khi nhận thông báo của tòa về việc mình bị kiện, ông B. đã làm các bước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình như đưa ra các bằng chứng cho thấy ông đã nhắn tin và liên lạc với ông L. trước thời điểm hẹn đến phòng công chứng làm hợp đồng. Ông B. cũng đã ở phòng công chứng rất lâu để chờ nhưng ông L. không đến.

Đồng thời trước thời điểm TAND huyện Nhà Bè mở phiên xử ngày 9-3, Viện KSND huyện đã có công văn yêu cầu tòa thu thập đủ chứng cứ, đủ căn cứ giải quyết vụ kiện như: nội dung ghi âm thể hiện ông B. đòi thêm tiền mới chịu bán đất; tài liệu thể hiện việc chuyển tiền qua giao dịch điện tử cho ông B. để đặt cọc thêm nhưng ông B. không nhận; kết quả trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ... 

Tuy nhiên, tất cả yêu cầu này đã không được TAND huyện Nhà Bè đáp ứng. Do đó, phiên tòa chỉ mở được đến phần thẩm vấn thì phải tạm hoãn.

Phía ông B. rất ngạc nhiên về việc mình bị khởi kiện ra tòa vì việc này lỗi không phải của mình. Chưa kể đơn khởi kiện ông phá cọc nhưng nguyên đơn không đưa ra bằng chứng nào thể hiện việc đó, mà tòa vẫn thụ lý và yêu cầu ông cung cấp các bằng chứng để bảo vệ mình.

Coi chừng... "dính bẫy" đặt cọc

Trường hợp của ông B. không phải là cá biệt ở Cần Giờ. Thời gian qua, khi giá đất "sốt", không ít người cũng khốn khổ vì các chiêu trò của "cò" đất. Điển hình nhất là việc "gài bẫy" người bán nhận tiền cọc rồi tìm cách phá cọc đòi bồi thường gấp đôi.

Anh Vũ Thế Thành (huyện Cần Giờ) cho biết mình là nạn nhân của "chiêu" đặt cọc rồi bị phá cọc. Theo anh Thành, những người này thường là nhóm "cò" đất, họ đặt cọc lấy giá rồi tìm khách để bán. Nếu có khách mua cao hơn thì họ sang tay hưởng chênh lệch, nhưng nếu giá đất không tăng hoặc không có khách mua thì họ phá cọc và đổ lỗi cho người bán để đòi thêm tiền.

Anh Thành nói: "Họ làm rất tinh vi. Tôi có miếng đất ở xã Lý Nhơn. Đây hoàn toàn là đất nuôi trồng thủy sản và làm muối chứ không phải khu dân cư. Họ đến tận nơi xem và thống nhất giá cả. Sau đó họ đặt cọc 300 triệu đồng. 

Khi làm hợp đồng, họ ghi vào cụm từ "đất trong khu dân cư hiện hữu". Mà hợp đồng dài 4 trang, tôi cũng sơ suất không đọc kỹ. Do đó khi không tìm được khách mua, họ không đến phòng công chứng ký hợp đồng giao dịch nữa. Sau đó họ đòi hủy cọc và kiện tôi ra tòa".

Khi ra tòa, họ bám vào chữ "khu dân cư hiện hữu" trong hợp đồng để nói rằng anh bán đất không đúng vị trí dù họ đã đến tận nơi xem đất, biết rõ tình trạng đất rồi mới đặt cọc. Do không chịu được việc mất thời gian, công sức đi lại nhiều lần để hầu tòa, nên cuối cùng anh Thành phải trả cọc và bồi thường tiền cho họ để tránh rắc rối.

Tiếp xúc với chúng tôi, nhiều người dân có đất dính phải những chiêu trò này cho biết do sợ bị ra tòa, nên khi thấy giấy tòa mời bị kiện là phải bấm bụng đền cọc để tránh phiền phức.

Cần soạn thảo kỹ hợp đồng

Trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, người bán phải hết sức cẩn thận để tránh bị "lật kèo" khi gặp "cò" hoặc những người không có thiện chí mua bán.

Thực tế có nhiều vụ "cò" đặt cọc để sang nhượng lại kiếm lời, nhưng không kiếm được khách nên bẻ kèo với người bán bằng chính hợp đồng đặt cọc có nhiều sơ hở do "cò" soạn thảo.

Vì vậy, khi ký hợp đồng đặt cọc cần đọc thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng với phần mô tả về đối tượng mua bán đúng như hiện trạng. Việc người bán không cẩn trọng khi ký hợp đồng dễ bị gài vào những chi tiết mà "cò" sẽ dùng làm cơ sở để phá cọc nếu thấy không có lợi cho mình.

Thực tế trong nhiều vụ đặt cọc mua bán bất động sản, các hợp đồng đều làm sơ sài và có nhiều lỗ hổng. Tốt nhất việc soạn hợp đồng nên do bên bán chủ động và bàn bạc kỹ nhất với bên mua về nội dung, nhất là các điều khoản liên quan đến việc thực hiện hợp đồng và thời gian thực hiện hợp đồng.

Không nên ký vào biên bản hợp đồng do một bên đưa và soạn để tránh những sơ sót đáng tiếc. Tốt nhất là nên tìm luật sư soạn thảo hợp đồng để thuận lợi cho cả đôi bên.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn Luật sư TP.HCM)

HOÀNG ĐIỆP

* Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chi tiết nhất

2. Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất

Mặc dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Trên thực tế bước 2 và bước 3 thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.

Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).

3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.

Xem và tải tại: Mẫu hợp đồng đặt cọc khi mua nhà, đất 

7 điều cần biết khi đặt cọc mua nhà đất (Ảnh minh họa)  

4. Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng/chứng thực?

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.

5. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất

Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

6. Không bị phạt cọc nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.

7. Nên đặt cọc bao nhiêu?

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Ví dụ: Ông B đặt cọc cho ông C là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông B thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua nữa mà đề nghị ông C trả lại tiền đặt cọc, nếu ông C không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông C.

Kết luận: Khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro (rủi ro chính là phạt cọc).

Nếu có vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.

>> Mua bán nhà đất: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?