Bài 1: Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây: – Diện tích 2 lô đất đều bằng 375m 2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường là 5m, chiều sâu 75m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25m và 15m – Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này đối với những lô đất có diện tích khoảng 75m 2 (5m x 15m) là 1 trđ/m 2 , không mặt đường là 0,6 trđ/m 2 Bài 2: Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, có diện tích là 300m 2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m 2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000đ/m 2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m 2. • Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính theo quy định. Hãy định giá lô đất? Bài 3: Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m 2 không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định sau năm 2005. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ Show
Trong nền kinh tế thị trường phát triển như ngày nay, dịch vụ thẩm định giá bất động sản là vô cùng quan trọng, là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh. Vì vậy, việc thẩm định giá bất động sản như thế nào, bằng phương pháp gì, cách tiếp cận gì cũng vô cùng quan trọng. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp khá phổ biến, là cách tiếp cận từ thị trường. 1. Các khái niệm liên quan đến Phương pháp so sánh1.1 Phương pháp so sánh là gì?Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá. 1.2 Bất động sản so sánh là gì?Bất động sản so sánh là bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua chào bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoăc gần thời điểm thẩm định giá. 1.3 Giao dịch thành công trên thị trường là gì? VIV cung cấp thông tin chi tiết về phương pháp thẩm định giá bất động sảnGiao dịch thành công trên thị trường là các hoạt động mua bán bất động sản đã diễn ra, bất động sản đã được bên bán chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng đối với đất) cho bên mua, nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận. 2. Điều kiện thực hiện phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sảnPhương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các bất động sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán bất động sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một bất động sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 bất động sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường. 3. Các bước tiến hành phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sảnBước 1:Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương tự. Bước 2:Thu thập, kiểm tra thông tin số liệu về các yếu tố so sánh từ các bất động sản cùng loại hoặc tương tự Bước 3:Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Bước 4:Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt từ đó thực hiện điều chỉnh giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi bất động sản Bước 5:Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định giá trị bất động sản cần thẩm định. 4. Các yếu tố so sánh áp dụng đối với bất động sản
5. Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về bất động sản so sánhThông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan, đúng theo thực tế và dựa vào bằng chứng cụ thể. VIV áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sảnĐối với các bất động sản được chào bán thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý tìm ra mức phù hợp trước khi sử dụng đưa vào mức giá so sánh. Giao dịch của bất động sản so sánh phải diễn ra hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá. Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá bất động sản đã giao dịch thành công, địa điểm giao dịch, các chứng cứ so sánh…..trong hồ sơ thẩm định giá. CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM:
6. Yêu cầu khi phân tích thông tinViệc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: - Phân tích định lượng - Phân tích định tính 7. Xác định mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánhVIV cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sảnMức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh. Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản thẩm định giá với bất động sản so sánh. Việc phân tích so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng trước, các yếu tố so sánh định tính sau. |
