Bạn đọc có email gửi đến báo Lao Động câu hỏi: Năm 2006, tôi có mua lại 1 căn nhà trong ngõ phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội, diện tích ghi trong sổ đỏ là 60m2 nhưng thực tế chỉ có 55m2. Tôi đã nhiều lần đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ nhưng không được vì diện tích thực tế không đúng với diện tích ghi trên sổ đỏ. Cơ quan chức năng yêu cầu tôi thuyết phục nhà bên cạnh cùng đi làm sổ đỏ phần diện tích 5m2 đã mua nhưng hàng xóm không đồng ý. Vậy, tôi có sang tên được sổ đỏ phần diện tích sử dụng của nhà tôi không và tôi phải làm gì để sang tên được sổ đỏ? Show Luật sư Cấn Thị Phương Dung - Công ty Luật TNHH YouMe trả lời: Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định như sau: 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. Khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau: c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất. Như vậy, khi diện tích căn nhà bạn thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trên sổ đỏ thì bạn phải làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp với diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Những thông tin được thể hiện trong Sổ đỏ có ý nghĩa rất quan trọng, song, không hiếm trường hợp diện tích đất thực tế khác với diện tích đất trên sổ đỏ. Vậy, khi gặp phải trường hợp trên thì người sử dụng đất cần làm những công việc gì? 1. Quy định pháp luật về trường hợp diện tích đất thực tế khác diện tích đất trên Sổ đỏ Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013, khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Sổ đỏ (hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này) đã cấp thì khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, nếu đáp ứng những điều kiện sau: + Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất; + Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Lúc này, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Tóm lại, nếu đáp ứng điều kiện trên thì khi diện tích đất thực tế khác diện tích đất trên Sổ đỏ thì thông tin diện tích đất trên Sổ đỏ sẽ được xác định lại theo diện tích đất trên thực tế thông qua việc cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ. 2. Cấp đổi Sổ đỏ trong trường hợp diện tích đất thực tế khác diện tích đất trên Sổ đỏ Theo Điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 148/2020/NĐ-CP), việc cấp đổi Sổ đỏ sẽ được thực hiện trong trường hợp “đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất”. Như vậy, nếu diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ, đồng thời ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì có căn cứ để thực hiện việc cấp đổi. Để thực hiện việc cấp đổi lại Sổ đỏ, theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ cần nộp bao gồm những tài liệu sau: + Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK; + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; + Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng. 3. Về trình tự cấp đổi Sổ đỏ Bước 1: Nộp hồ sơ Theo khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 148/2020/NĐ-CP), khi thực hiện cấp đổi Sổ đỏ cần nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh. Bên cạnh đó, nếu có nhu cầu thì có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: + Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; + Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước 3: Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Về thời hạn giải quyết, việc cấp đổi Sổ đỏ được thực hiện trong thời hạn 10 ngày, trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. Khi diện tích đất thực tế khác diện tích trên Sổ đỏ, người sử dụng đất nên tham khảo Luật sư tư vấn để được thông tin thêm về những quy định pháp luật hiện hành và cách thức để thực hiện cấp đổi Sổ đỏ. Quý khách có thể kết nối với tổng đài 0915.27.05.27 để được tư vấn trực tuyến vấn đề chênh lệch diện tích đất giữa số liệu đo đạc trên thực tế và số liệu ghi trên Sổ đỏ hoặc những vấn đề pháp lý khác. CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, p. Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh Hotline: 0915.27.05.27 Email: Trân trọng!
Sau khi đo đạc, kiểm kê, UBND quận ra thông báo thu hồi đất đối với hộ gia đình ông Duy gồm: Tổng diện tích đất 87,1 m2, loại đất đang sử dụng ODT (trong đó có 45,9 m2 bị sạt lở). Gia đình thống nhất với diện tích thu hồi như thông báo. Tháng 9/2021, Ban quản lý dự án và Phát triển quỹ đất quận lập phương án chi tiết bồi thường hỗ trợ về đất cho gia đình ông, theo đó, gia đình chỉ được bồi thường hỗ trợ cho 41,2 m2; còn 45,9 m2 không được bồi thường, hỗ trợ. Ban quản lý dự án và Phát triển quỹ đất quận căn cứ Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 để xác định, diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, nên không được bồi thường hỗ trợ cho diện tích thu hồi 45,9 m2 nêu trên. Trong khi đó, tổng diện tích thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Duy là 544 m2, phần ảnh hưởng bởi dự án phải thu hồi là 87,1 m2, là trích đo một phần thửa. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình được cấp năm 2015, có đầy đủ tọa độ, kích thước ranh giới thửa đất, đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không có vi phạm về sử dụng đất (vào thời điểm tháng 4/2020 bị sạt lở một phần như nêu trên). Ông Duy đề nghị cơ quan chức năng giải đáp vướng mắc liên quan đến việc bồi thường đất của gia đình và việc căn cứ Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP để giải quyết trường hợp của gia đình ông có phù hợp hay không? Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau: Điều 12 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là quy định về bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3, Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Theo nội dung ông Duy nêu thì gia đình ông đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ thửa đất với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 544 m2 (trong đó có phần ảnh hưởng bởi dự án phải thu hồi là 87,1 m2). Đề nghị gia đình ông cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất với cơ quan tài nguyên và môi trường tại địa phương để được hướng dẫn, giải đáp cụ thể việc bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Chinhphu.vn Xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, thực trạng diện tích đất thực tế khác trong sổ đất đang diễn ra phổ biến gây nhiều khó khăn khi thực hiện chuyển nhượng. Đối với trường hợp này, diện tích đất sẽ được xác định như thế nào? Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu qua bài viết dưới đây.  1. Cách xác định diện tích đất khi diện tích trên sổ đỏ khác với diện tích đo đạc thực tế.Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: – Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. – Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013. Như vậy, nếu diện tích trên sổ đỏ có sự chênh lệch so với diện tích thực tế thì tùy trường hợp sẽ giải quyết như sau: – Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được xác định theo diện tích thực tế. – Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp sổ đỏ. 2. Thủ tục cấp đổi sổ đỏ theo diện tích thực tếTheo quy định tại khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế. Dưới đây là thủ tục cấp đổi sổ đỏ theo diện tích thực tế, mời bạn đọc tham khảo: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cấp đổi Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
Bước 2: Nộp hồ sơ Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 4: Giải quyết yêu cầu Bước 5: Trả kết quả
Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Như vậy, nếu diện tích đất khi đo đạc thực tế thay đổi so với diện tích được ghi trên sổ đỏ thì tùy vào việc ranh giới đất có thay đổi hay không sẽ được giải quyết khác nhau. Nếu ranh giới đất không thay đổi, không có tranh chấp thì sẽ được xác định theo diện tích thực tế. Còn nếu ranh giới đất thay đổi thì phần diện tích đất chênh lệnh sẽ được xem xét cấp sổ đỏ. |
