Bài tập định giá bất động sản 2019, định giá bất động sản là công việc cực kỳ quan trọng, nó đòi hỏi người định giá phải là người có chuyên môn cao, kiến thức hiểu biết rộng lớn, và có kinh nghiệm tương đối thì mới làm được định giá bất động sản. Bài tập đinh giá bất động sản có nội dung chính là gì: Chuyên đề 1: Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản bao gồm các nội dung chính như sau: - Giới thiệu về dịch vụ định giá bất động sản
- Vai trò của người định giá bất động sản trong thị trường bất động sản
- Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
- Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá và yêu cầu chuyên môn của người định giá
đ) Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về định giá bất động sản
- Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về định giá bất động sản
- Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản
Chuyên đề 2: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản bao gồm các nội dung chính như sau: - Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
- Khảo sát hiện trường thu thập thông tin bất động sản
- Phân tích thông tin về bất động sản
- Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
đ) Xác định giá bất động sản
- Lập hồ sơ và chứng thư định giá
- Các phương pháp định giá bất động sản
Chuyên đề 3: Định giá bất động sản bao gồm các nội dung chính như sau: - Căn cứ định giá bất động sản
- Định giá bất động sản là đất đai
- Định giá bất động sản là nhà ở
- Định giá bất động sản là công trình xây dựng
đ) Hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản
2. Bài tập định giá bất động sản danh cho ai tham gia: Cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Các cá nhân có nhu cầu tìm hiểu kiến thức về bất động sản. Sinh viên sắp ra trường muốn tìm hiểu về bất động sản để làm việc trong lĩnh vực này. 3. Bài tập định giá bất động sản khi nào thì khai giảng: Các khóa học đinh giá bất động sản được khai giảng hàng tháng tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Binh Dương, Cần Thơ … ... 82.965,12 $ Giá trị đầu tư vào công trình xây dựng: 497.790,72 $ Giá trị đầu tư vào đất đai: 902.264 - 497.790,72 = 404.473,28 $ a Giá định giá đất X b Chi phí mua đất: phí chuyển quyền sd đất: 0,04X ... 0,04X+0,1248) = 0,23296X Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,39776X = 404.473,28 Giá trị mảnh đất: 289.372,5 3.Đấu giá lô đất: s=10.000m2 dc phép xây dựng 60% diệnt tích đất ,nêú đấu giá thành công , dự ... 180.845,73 tr.đ Bước 4: Xác định giá đất Giá trị ước tính khu đất 239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ Làm tròn 58.000 tr.đ; 5,8 tr.đ/m2 Kết luận giá trị khu đất nêu khoảng 58 tỷ đồng... Nội dung Text: Bài tập định giá bất động sản - 1. Cần thẩm định giá quyền sở hữu của một cửa hàng (có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Tài sản so sánh là một cửa hàng khác đang cho thuê với thời hạn 7 năm, th ời h ạn thuê còn l ại 4 năm. Giá thuê theo h ợp đ ồng là 40 triệu/năm, giá thuê theo thị trường hiện tại là 50 triệu/năm. Tỷ suất chiết khấu là 10%. 2. Một tài sản so sánh (là đất ở đô thị) có diện tích 50m2 được bán với giá 500.000.000 đ ồng. Th ửa đ ất này s ử dụng ổn định từ năm 1994 và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ất. T ại th ời đi ểm th ẩm đ ịnh giá, giá những thửa đất lân cận đã được cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng theo quy ết đ ịnh c ủa Ch ủ t ịch UBND t ỉnh là 20.000.000 đồng/m2. 3. Một bất động sản so sánh được bán với giá 800.000.000 đồng, trong đó bên bán hỗ trợ cho người mua (d ưới hình thức cho vay) một khoản tiền là 640.000.000 đồng với mức lãi suất 8% trong khi lãi su ất trên th ị tr ường là 10%, th ời hạn của hợp đồng vay là 15 năm. 4. Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 12 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành như sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m 2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng. - BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung c ư 5 t ầng và đ ưa vào s ử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m 2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng. - BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m 2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng. - BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung c ư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m 2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng. - BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m 2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng. Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS c ần th ẩm đ ịnh giá có các y ếu t ố khác nhau c ơ b ản sau: v ị trí các t ầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư. 5. Cần thẩm định giá trị thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường ph ố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa h ằng năm 10.000.000đ, thu ế 98.000.000đ, t ỷ su ất v ốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% năm 6. Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích có thể cho thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê 1.100.000đ/m2/tháng (đã có thuế). Chi phí kh ấu hao, tu s ửa, b ảo d ưỡng 3 t ỷ đ/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đ, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 28% l ợi t ức trước thuế. Th ời h ạn cho thuê: 4 năm nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa b ảo d ưỡng tăng 5%, chi phí qu ản lý đi ều hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi. Tỷ suất vốn hoá 12%. Tiền thu về đ ược tính vào cu ối m ỗi năm 7. Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 15.000m2, ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại II, trước đây được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển m ục đích sử d ụng sang xây d ựng nhà ở đ ể bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà tr ệt, t ường g ạch, vì kèo thép, mái tôn, n ền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%. Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử d ụng đ ối v ới d ự án này đ ể xây d ựng nhà ở t ối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 9.000 m2; trong đó 60% di ện tích đ ất (5.400 m2) đ ể xây d ựng chung c ư cao 16 tầng; 40% diện tích đất còn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà ở liền kề (chia thành 36 lô, m ỗi lô có di ện tích 100 m2). Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đ ầu t ư ch ỉ ph ải b ồi th ường ph ần giá tr ị nhà x ưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đ ầu t ư cung c ấp; qua vi ệc kh ảo sát phân tích th ị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2. - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng. - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đ/m2 . - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục v ụ cho tòa nhà chung c ư là 1.100 tri ệu đồng. - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn l ại của nhà x ưởng. - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm. - Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu. - Chi phí quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí của dự án. - Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án. - Giá bán căn hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đ/m2, t ổng diện tích các căn h ộ chi ếm 80% t ổng di ện tích sàn xây d ựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m2. Giá trên chưa bao g ồm thu ế giá tr ị gia tăng.
- 8. Năm 2008, UBND TP S có dự kiến giao một khu đất có diện tích 10.000 m2 cho một công ty Y để đầu tư xây dựng một khu chung cư bán. Hiện tại lô đất này đã giải toả đền bù, có m ột nhà x ưởng s ản xu ất di ện tích là 2.000m2 (nhà tr ệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), và được đánh giá lại bằng 30% giá trị còn lại của ngôi nhà. Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, t ỷ lệ diện tích đ ất sử dụng đ ể xây d ựng nhà ở t ối đa là 60% t ổng diện tích đất xây dựng (6.000 m2.) Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 t ầng, d ự án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và d ự kiến đầu tư quyết toán làm 2 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế ho ạch th ực hi ện d ự án nh ư sau: 1. Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp): 1.1. Tổng chi phí xây dựng: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m2; Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng; Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2; Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2; Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng. Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng. Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án. Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư c ơ s ở h ạ t ầng; chi thi ết k ế, quy ho ạch d ự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các kho ản chi xây d ựng nhà chung c ư; chi xây d ựng b ể n ước, tr ạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng. 1. 2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư: - Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m2, t ừ t ầng 6 đ ến t ầng 10 giá 12 tri ệu đ ồng/m2, các t ầng còn l ại giá 11 triệu đồng/m2. - Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng đ ược 2 bên ký vào cu ối năm th ứ nh ất. 2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án - Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay. - Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được thực hiện vào cu ối năm. - Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng (6000 m2 x 80%= 4.800 m2) - Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng v ới lãi su ất là 10%/năm(Do năm th ứ hai dùng kho ản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không phải vay ngân hàng). - Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án. - Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT. 9. Cần thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà với các thông tin qua điều tra của chuyên gia định giá BĐS như sau (các số liệu tính bình quân cho 01 năm từ kết quả điều tra hoạt động kinh doanh của trang trại trong 03 năm liên ti ếp, tr ước khi tiến hành định giá): - Trang trại xuất 6 lứa gà/năm với số gà xuất chuồng là 1.000 con/l ứa. M ỗi con gà xu ất chu ồng n ặng 2,2 kg; bán v ới giá 55.000đ/kg. - Gà giống mua về nuôi với giá 12.000đ/con. Tỷ lệ gà chết trong quá trình nuôi là 2%. - Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn nuôi v ới giá 25.000đ/bao; chi phí tiêm phòng vác xin là 14.000.000đ/năm; chi phí điện, nước 32.000.000đ/ năm; lương công nhân chăm sóc gà là 250.000.000đ; các chi phí khác là 150.000.000đ. - Trang trại cũng kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm và giá bán là 10.000đ/bao. - Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà là 10%/năm. - Vốn vay ngân hàng 290.000.000đ, lãi suất 10%/năm 10. Thẩm định giá khách sạn Cần thẩm định giá một khách sạn 3 sao 150 phòng. Nghiên cứu báo cáo tài chính kinh doanh khách s ạn trong 03 năm gần đây cho thấy: - Thu nhập (trung bình) mỗi tháng từ kinh doanh 150 phòng là 1.200.000.000 đ. - Tiền bán thực phẩm và đồ uống tại căng tin khách sạn là 10.000.000 đ/ngày. - Chi phí mua thực phẩm chế biến và đồ uống là 5.000.000 đ/ngày. - Chi phí điện, nước, điện thoại là 250.000.000 đ/tháng. - Tiền công cho nhân viên dọn phòng là 150.000.000 đ/tháng. - Bảo hiểm là 10.000.000 đ/tháng. - Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn là 400.000.000 đ/tháng trong đó 240.000.000đ là l ương c ủa đ ội ngũ qu ản lý. - Hoạt động kinh doanh khác: tại tầng 1 của khách sạn có 6 kiôt cho thuê v ới giá cho thuê là 250.000.000 đ/tháng. Khách sạn chi 20% số thu từ tiền thuê kiôt để trang trải các chi phí sửa chữa, quyét d ọn kiôt. - Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15%
- 10. Thẩm định giá một bất động sản hiện tại là một khu nhà xưởng có diện tích đ ất là 8.000m2, di ện tích xây d ựng nhà xưởng : 4.000m2, kết cấu chính của nhà xưởng : loại nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, n ền láng xi măng, c ửa s ắt cuốn, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Biết rằng : Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach t ại khu đ ất này cho phép xây d ựng nhà 20 t ầng, t ỷ l ệ s ử dụng đất theo quy định 60%, với các thông số về thời gian hoàn thành d ự án, chi phí đ ầu t ư và doanh thu đ ầu ra theo m ặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá như sau : Thời gian hoàn thành dự án 2 năm : Năm thứ nhất : Chi đầu tư hạ tầng bình quân 400.000 đ/m2. Chi thiết kế quy hoạch : 1 tỷ đồng. Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi được 50 triệu đồng. Chi xây dựng chung cư 40% khối lượng, đơn giá bình quân 4.500.000 đ/m2. Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ bán theo giá giao d ịch trên th ị tr ường trong khu v ực này : t ừ t ầng 3 đ ến t ầng 10 bán 10.000.000 đ/m2, tầng 11-15 bán 11.000.000 đ/m2, từ tầng 16 trở lên bán 12.000.000 đ/m2. Các mức giá bán này chưa tính VAT. Năm thứ hai : Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại. Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị các căn hộ. Cuối năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị còn lại khi giao căn hộ. Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất : 4% Giá đất theo quy định của Nhà nước tại vị trí này : đ ất ở 2.000.000 đ/m2, đ ất s ản xu ất kinh doanh phi nông nghi ệp 1.200.000 đ/m2. Hệ số chiết khấu bằng 10%. Lãi của nhà đầu tư 20% trên chi phí mua đất và chi phí đ ầu t ư h ạ t ầng trên khu đ ất, chi phí quy ho ạch, chi phí phá d ỡ nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bán làm nơi sinh hoạt chung và đ ể xe, t ừ t ầng 3 tr ở lên bán 80% t ổng di ện tích sàn xây dựng. Chi về bán 1% doanh thu Gợi ý : Áp dụng phương pháp thẩm định giá chủ yếu : Phương pháp thặng dư kết hợp DCF. Năm thứ 1 : t = 0; đầu năm thứ 2 : t = 1;cuối năm thứ 2 : t = 2. 11. TDG bất động sản sau: Bất động sản cần định giá có diện tích đất 100 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích sàn xây d ựng 120 m2, nhà 2 t ầng, k ết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, nền lát gạch ceramic, ch ất lượng còn lại 80%. Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch thành trong vòng 3 tháng so v ới ngày th ẩm đ ịnh giá nh ư sau : - BĐS 1 : có diện tích đất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 10 m, di ện tích sàn xây d ựng 120 m2, nhà 2 t ầng, k ết c ấu bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát gạch granite, chất lượng còn lại 80%, giá bán được 180 lượng vàng, giá vàng t ại th ời đi ểm giao dịch 16.600.000 đ/lượng. - BĐS 2 : có diện tích đất 260 m2 nằm ở hẻm rộng 10 m, diện tích sàn xây d ựng 200 m2 , nhà 2 t ầng, k ết c ấu khung sàn bê tông cốt thép, mái bê tông lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí n ội th ất khá, ch ất l ượng còn l ại 80% và có phần sân vườn, bề bơi, gara ô tô, trị giá 330 triệu đồng, giá bán đ ược 460 l ượng vàng, giá vàng t ại th ời đi ểm giao d ịch 16.500.000 đ/lượng. - BĐS 3 có diện tích đất 270 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích sàn xây d ựng 200 m2, nhà 2 t ầng, khung sàn bêtông c ốt thép, tường gạch, nền lát gạch ceramic, mái ngói, chất lượng còn l ại 75%, giá bán đ ược 350 l ượng vàng, giá vàng t ại th ời điểm giao dịch 16.400.000đ/lượng. Biết rằng : Giá vàng thời điểm TĐG : 16.400.000 đ/lượng. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự : BĐS thẩm định giá : 3,200,000 đ/m2. BĐS 1 : 3,500,000 đ/m2, BĐS 2 : 3,400,000 đ/m2, BĐS 3 : 3,600,000 đ/m2 . 12. Hãy xác định giá trị của bất động sản sau: Bất động sản cần định giá là ngôi nhà 4 tầng, diện tích đất 100m2 (4x25), di ện tích sàn xây d ựng 200m2, h ợp pháp v ề quyền sử dụng đất. Cho biết thông tin về 2 giao dịch: - Bất động sản so sánh 1 là ngôi nhà 4 tầng, diện tích đất 42m2 (4x10,5), di ện tích sàn xây d ựng 160m2, có gi ấy t ờ hợp pháp. Kiểu dáng, kết cấu tương tự bất động sản cần định giá nh ưng ở ngõ r ộng h ơn và đi ều này làm cho b ất đ ộng
- sản so sánh có giá trị cao hơn 10%. Tuy nhiên, b ất đ ộng s ản này n ằm trong môi tr ường có đ ộ bui cao h ơn, đi ều này làm cho bất động sản so sánh có giá thấp hơn so với bất đ ộng s ản cần đ ịnh giá là 4%. BĐS này v ừa đ ược bán v ới giá 1100 triệu. Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 80%. - Bất động sản so sánh 2 là ngôi nhà 4 tầng, diện tích đất 50m2 (5x10), diện tích sàn xây dựng 160m2, không có gi ấy tờ hợp pháp. Kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bất đ ộng s ản cần đ ịnh giá. S ự khác bi ệt v ề chi ều r ộng làm cho bất động sản so sánh có giá cao hơn so v ới b ất đ ộng s ản c ần đ ịnh giá là 4%. BĐS này v ừa đ ược bán v ới giá 980 tr. Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 70%. Biết thêm thông tin: - Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 20%, nền 17%, tường 25%, sàn 22%, mái 16%. - Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 17%, nền 12%, tường 25%, sàn 22%, mái 30%. - Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2,7 tr/m2 sàn xây dựng - Giá đất do nhà nước quy định ở khu vực này là 5 tr/m2 - Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối với lô đất so sánh 2: ph ải n ộp 100% ti ền s ử d ụng đ ất trên toàn b ộ diện tích đất. - Đối với diện tích có bề sâu từ 20m trở ra tính bằng 100% đơn giá m ặt ti ền, đ ối v ới ph ần di ện tích đ ất còn l ại tính bằng 90% đơn giá mặt tiền. 13. Hãy xác định đơn giá bình quân 1m2 đất của bất động sản sau, cho biết: A. THÔNG TIN CHUNG Tổng diện tích khuôn viên 2550 m2 (34m x 75m). N ằm trong hẻm nhựa c ụt r ộng 6m, cách tr ục đ ường chính kho ảng 60m, hình dáng không vuông vức Tình trạng: Cơ sở hạ tầng tương đối tốt, hướng lưu thông thuận lợi Hiện trên đất có công trình xây dựng là nhà xưởng, hiện không sản xuất. Bất động sản định giá được phép và có khả năng phát triển thành khu chung cư Nhà xưởng: được xây dựng từ năm 1994. Diện tích sàn xây dựng 500m2, kèo dầm bê tông cốt thép. N ền xi măng, t ường gạch dày 20cm quét vôi, cửa sổ bằng sắt nhiều ch ỗ bị gỉ và vênh, mái BTCT, cửa chính b ằng khung s ắt t ấm thép 2 cánh kéo ngang đã cũ, công trình xây dựng bị thấm nước nhiều chỗ. B. THÔNG TIN VỀ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC CỦA KHU ĐẤT Quy hoạch: Khu dân cư hiện hữu Phương án đầu tư: xây dựng chung cư cho người có thu nhập trung bình. Dự án đầu tư trong 2 năm kể c ả năm đ ầu Mật độ xây dựng tối đa 60% Tổng số tầng xây dựng: 3 tầng C. CÁC THÔNG TIN TỔNG QUÁT Các chi phí đầu tư ban đầu, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế 70.000 đ/m2 (tính trên diện tích sản xây dựng) Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng: 150.000 đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 đất) Chi phí mua công trình xây dựng cũ bình quân 45.000 đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 sàn xây dựng công trình cũ) Chi phí tháo dỡ công trình xây dựng cũ: 25.000 đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 sàn xây dựng công trình cũ) Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất 100% (tính trên diện tích xây dựng) Chi phí xây dựng nhà mới Các chi phí khác, bao gồm: Lãi vay ngân hàng (giả sử toàn bộ chi phí cho việc đầu tư ban đ ầu ph ải vay t ừ ngân hàng v ới lãi su ất 10,2%/năm, t ỷ l ệ trả nợ gốc 100% trong năm thứ nhất). Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (tính trên tổng doanh thu bán dự án) Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10% (tính trên tổng doanh thu bán dự án) Các thông tin khác: Hệ số chiết khấu: 12,5%. Công trình xây dựng hoàn thành trong 1 năm Tỷ lệ bán diện tích sàn xây dựng: + Năm thứ nhất: 70% trên tổng diện tích sàn xây dựng + Năm thứ hai: 30% trên tổng diện tích sàn xây dựng Đơn giá quyền sử dụng đất của Nhà nước: 30.500 đ/m2 Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng dự kiến trong năm thứ nhất: 3.000.000 đ/m2 Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng năm thứ hai dự kiến: 3.180.000 đ/m2 Đơn giá xây dựng trên m2 sàn xây dựng công trình dự kiến là 1.450.000 đ/m2 Tỷ lệ thu hồi công trình xây dựng cũ: 15% (trên đơn giá mua công trình xây d ựng cũ)
|
