Bạn có thể xem các khái niệm, thuật ngữ tài chính đầy đủ toàn diện, được tổ chức một cách khoa học, tiện lợi cho việc tra cứu.
Tỷ lệ chiết khấu - Discount rate
Tỷ lệ chiết khấu là một khái niệm xuất hiện rất nhiều trong kinh tế. Tuy nhiên điều thú vị là ở mỗi ngữ cảnh khác nhau nó lại có một nghĩa khác nhau.
Trong thương mại: tỷ lệ chiết khấu được hiểu là tỷ lệ giảm giá mà người bán dành cho người mua để thúc đẩy việc mua hàng với số lượng lớn, để duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng hoặc để khuyến khích việc thanh toán trước hạn, thanh toán bằng tiền mặt...
Với thẻ tín dụng: tỷ lệ chiết khấu là số phần trăm của giá trị giao dịch mà ngân hàng phát hành thu từ người sử dụng thẻ tín dụng trên mỗi giao dịch được thực hiện.
Trong chính sách tiền tệ: tỉ lệ chiết khấu chính là lãi suất mà các tổ chức tài chính phải chịu khi vay vốn ngắn hạn trực tiếp từ Ngân hàng trung ương. Trong hoàn cảnh này, tỉ lệ chiết khấu còn được gọi là lãi suất chiết khấu, lãi suất tài chiết khấu, lãi suất cơ bản... Tỉ lệ chiết khấu là một công cụ vô cùng hữu hiệu trong tay Ngân hàng trung ương để kiểm soát cung tiền, thực thi các chính sách tiền tệ.
Trong đánh giá dự án, đánh giá quyết định đầu tư, tỉ lệ chiết khấu được dùng để tính tỉ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), giá trị hiện tại thuần (NPV). Lúc này tỉ lệ chiết khấu có vai trò giúp qui giá trị các luồng tiền trong tương lai về thời điểm hiện tại, sau khi đã tính đến các nhân tố như lãi suất, lạm phát... Việc chọn được một tỉ lệ chiết khấu phù hợp là vô cùng quan trọng trong các phân tích tài chính.
Một cách chọn khá hay là lấy tỉ lệ chiết khấu đúng bằng tỉ suất lợi nhuận của dự án đầu tư thay thế khi muốn so sánh trực tiếp giữa 2 phương án đầu tư.
Ví dụ: bạn có một số vốn nhàn rỗi 100.000.000 VNĐ và đang cân nhắc giữa việc gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất 10%/năm hoặc mở một cửa hàng tạp hoá. Lúc này để so sánh giữa hai phương án, bạn có thể tính NPV của của phương án mở cửa hàng với tỉ lệ chiết khấu là 10% rồi so sánh với NPV của phương án gửi tiền vào ngân hàng.
Để thực sự hiểu giá trị của bất động sản, nhà đầu tư có thể sử dụng dòng tiền chiết khấu để ước tính giá trị của bất động sản đó trong tương lai.
Dòng tiền chiết khấu là gì?
Dòng tiền chiết khấu là công thức được các nhà đầu tư sử dụng để xác định giá trị tương lai của khoản đầu tư dựa trên dòng tiền trong tương lai của nó.
Chẳng hạn, nếu một nhà đầu tư mua một bất động sản ngày hôm nay, trong 10 năm nữa, họ hy vọng nó sẽ bán được nhiều hơn giá trị của nó hiện tại. Nhưng đó không phải là thu nhập hay chi phí duy nhất do tài sản tạo ra. Nếu ngôi nhà được cho thuê, nhà đầu tư sẽ có thu nhập khác. Nếu nhà đầu tư có kế hoạch cải tạo, họ sẽ tốn thêm chi phí. Tất cả những yếu tố này đều được tính vào dòng tiền. Dòng tiền chiết khấu giúp nhà đầu tư hình dung ra giá trị tương lai của dòng tiền mà bất động sản đó tạo ra là bao nhiêu.
Dòng tiền chiết khấu cũng giúp nhà đầu tư đánh giá lượng tiền đi vào khoản đầu tư, thời điểm chi tiêu, khoản đầu tư tạo ra bao nhiêu tiền và khi nào nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn từ khoản đầu tư.
Công thức dòng tiền chiết khấu sẽ cần tính đến chi phí ban đầu, chi phí hàng năm, thu nhập ước tính và khoảng thời gian nhà đầu tư sở hữu bất động sản đó.
Cách tính dòng tiền chiết khấu
Các nhà đầu tư có thể sử dụng một công thức cơ bản để tính toán mô hình dòng tiền chiết khấu. Trước khi bắt đầu phân tích dòng tiền chiết khấu, bạn cần tìm hiểu về chi phí ban đầu của bất động sản, lãi suất, chi phí và lợi nhuận hàng năm và thời hạn sở hữu. Thời gian sở hữu là khoảng thời gian bạn dự định sở hữu khoản đầu tư, thường là từ 5 đến 15 năm.
Sau đó, bạn có thể sử dụng công thức sau:
Dòng tiền chiết khấu = CF1/(1 + r)^1 + CF2/(1 + r)^2 +… + CFN/(1 + r)^N
Trong đó:
CF: Dòng tiền = Tổng thu nhập - Tổng chi phí
r: Lãi suất chiết khấu
N: Số năm
Mỗi phần của phép cộng cho phép các nhà đầu tư đánh giá dòng tiền của họ theo một năm cụ thể để xem có bao nhiêu tiền và được lặp lại bằng với số năm mà bạn ước tính rằng mình sẽ sở hữu bất động sản đầu tư.
Nhà đầu tư có thể xác định dòng tiền của bất động sản bằng cách xác định những yếu tố sau:
- Đầu tư ban đầu là chi phí mua tài sản
- Thu nhập từ cho thuê
- Chi phí bao gồm thanh toán thế chấp, điện nước, bảo trì, chi phí nợ,...
- Doanh số ước tính vào năm tài sản được bán
Đối với các nhà đầu tư mới, công thức này có thể tương đối phức tạp, nhưng bạn có thể sử dụng Excel để xác định dòng tiền chiết khấu với hàm “=NPV”.
Khi nào nên sử dụng dòng tiền chiết khấu?
Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng dòng tiền chiết khấu khi cố gắng xác định giá trị của khoản đầu tư có rủi ro thấp trong tương lai khi họ muốn rút tiền. Trong thế giới ngân hàng đầu tư, các công ty có thể sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu để biết liệu giá trị của một doanh nghiệp có phải là một khoản đầu tư dài hạn tiềm năng hay không. Phân tích dòng tiền đầu tư cũng giúp nhà đầu tư biết khoản đầu tư cụ thể là giá trị hợp lý hay giá trị thực của một công ty.
Điều quan trọng cần lưu ý là công thức dòng tiền chiết khấu chỉ là ước tính, bởi vì nó được tính toán dựa trên dự đoán tương lai, do đó, kết quả chỉ mang tính chất tương đối. Nếu nhà đầu tư ước tính sai, kết quả sẽ có sai sót. Dù vậy, công thức dòng tiền chiết khấu vẫn là một trong những công cụ tốt nhất để nhà đầu tư xác định tổng giá trị đầu tư.
Các nhà đầu tư cũng có thể sử dụng công thức Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ và Giá trị hiện tại ròng hoặc các số liệu khác như dòng tiền, hoặc tỷ suất vốn hóa để xác định giá trị tiềm năng của bất động sản.
Dòng tiền chiết khấu khác với các chỉ số khác ở chỗ nó cho phép các nhà đầu tư xác định giá trị của dòng tiền dự kiến trong tương lai trong thời điểm hiện tại. Các chỉ số khác, chẳng hạn như Giá trị hiện tại ròng có thể đánh giá lợi tức trên tổng đầu tư. Công thức tỷ lệ hoàn vốn nội bộ sử dụng dòng tiền chiết khấu để xác định mức tăng hay giảm của khoản đầu tư bất động sản.
Mặc dù không phải là một công thức hoàn hảo nhưng việc sử dụng mô hình dòng tiền chiết khấu giúp các nhà đầu tư bất động sản đánh giá dòng tiền dự kiến vào và ra khỏi bất động sản của họ, không tính đến rủi ro, trong thời gian sở hữu và xác định giá trị tương lai của dòng tiền tiềm năng. Dữ liệu này góp phần giúp các nhà đầu tư bất động sản đưa ra quyết định đầu tư thích hợp hơn.