Tờ trình của Chính phủ không còn quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng bổ sung chính sách về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các bên phá dỡ, cải tạo chung cư cũ. Nội dung này được nêu tại tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội, ngày 14/4. Tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Chính phủ bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương. TP HCM hiện có gần 500 chung cư xây trước năm 1975 cần sửa chữa, xây mới. Hà Nội gần 1.600 chung cư cũ và lên kế hoạch cải tạo 10 khu cũ trong 3 năm tới. Thực tế việc chưa quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là một trong nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây lại chung cư cũ gặp bế tắc. Bởi, các tòa nhà vào diện cải tạo đều đã cũ, xuống cấp, hết khả năng nâng thêm tầng nên không thu hút chủ đầu tư tham gia xây mới, cải tạo. Ngoài ra còn khó khăn khác, như chưa rõ quy định về cách xác định hệ số k (hệ số bồi thường), quy đổi tính giá trị căn hộ tái định cư, lợi nhuận định mức chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án cải tạo. Trước đó, khi trình lại Chính phủ dự thảo Luật này, Bộ Xây dựng cũng đề xuất không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sau khi tiếp thu các ý kiến. Tại thông báo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khi góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi), cơ quan này đề nghị Chính phủ rà soát và không quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng cần có quy định chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự thủ tục di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ. Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết có thể trình Quốc hội ý kiến khác nhưng phải làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động và phân tích ưu, nhược điểm từng phương án để Quốc hội thảo luận. Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn từng được nêu tại các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đây và nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo các chuyên gia, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam, tại lần trình này Chính phủ giữ nguyên quy định cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà (gồm nhà ở riêng lẻ và chung cư). Nhưng tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê. Hiện Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở (nhà riêng lẻ, chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu. Người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai. Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 3.053 cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và được cấp Giấy chứng nhận với căn hộ nhà chung cư. Tại dự thảo trình Quốc hội, Chính phủ cũng giữ các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu nhà ở, do đây là hai phạm trù, thời điểm khác nhau. Chẳng hạn, khi mở thừa kế thì người nhận đã xác lập quyền sở hữu với tài sản tại thời điểm mở thừa kế. Hay khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu đã xác lập quyền với nhà ở này trước khi hoàn thiện các thủ tục hành chính và Nhà nước công nhận. Tức là, Nhà nước công nhận quyền sở hữu sau khi chủ sở hữu xác lập quyền này với nhà ở. Theo Chính phủ, quy định sau khi được cấp Giấy chứng nhận với nhà ở, các chủ sở hữu mới được coi là có quyền sở hữu thì theo Luật Đất đai 2013 sẽ không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử hữu. Bởi, nếu muốn được công nhận, chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục hành chính với Nhà nước. Như vậy họ sẽ bị hạn chế khi thực hiện mua bán, giao dịch, tặng cho khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định đất đai, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu, và được xác lập không phụ thuộc vào đăng ký quyền sử dụng đất. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 196 Điều, tăng 13 điều so với Luật Nhà ở 2014. Quốc hội dự kiến xem xét, thảo luận dự luật này tại kỳ họp vào tháng 5 tới. Trả lời câu hỏi này, luật sư Lê Văn Thiệp, Trưởng văn phòng Luật sư Toàn Cầu (Hà Nội) cho biết, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014). Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thường ghi là 50 năm, sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định để tiếp tục ở hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp với quy hoạch để xây chung cư.  Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thường là 50 năm. (Ảnh minh họa: Internet). Thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư: Người mua căn hộ chung cư được sử dụng đất ổn định lâu dài đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Nội dung này được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau: “ … Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”. Tóm lại, người dân bỏ tiền mua chung cư thì ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn theo cấp công trình và chất lượng công trình thì còn được sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngoài ra, người sở hữu nhà chung cư không chỉ có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình mà còn có quyền sử dụng đất chung cùng với các chủ sở hữu căn hộ khác đối với những diện tích sau: Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư. Diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà. Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư. Quyền của chủ căn hộ đối với phần đất sử dụng chung Tuy vậy, hình thức sử dụng đất là sử dụng chung chứ không phải sử dụng riêng theo ý của mình và chủ đầu tư cũng không thể phân chia diện tích đất đó cho từng hộ. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong tòa nhà chung cư. Do đó, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của từng người sở hữu căn hộ có thể không bằng nhau. Trường hợp chung cư hết hạn sử dụng, buộc phải phá dỡ thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn có quyền sử dụng lâu dài đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ cung cư được thể hiện như sau: Được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác nếu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Bố trí tái định cư bằng quyền được mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc được thanh toán tiền nếu nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác. Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định thì người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. |
