Xin chào Luật Minh Gia, tôi muốn tư vấn một nội dung có liên quan đến nhà ở xã hội như sau: Tôi đủ điều kiện mua 1 căn hộ chung cư nhà ở xã hội tại TPHCM ,tôi đã trả hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư.Tôi được biết sau 5 năm mới được bán và đóng thuế đất ,nhưng tôi chưa rõ về trường hợp này ,Kính nhờ Luật sư tư vấn giúp : Sau 5 năm Tôi có được bán cho người khác theo giá thị trường không?
Tôi có được cho người khác thuê nhà không? tôi có thể dùng căn hộ này để thế chấp vay vốn ngân hàng khi cần không? Tôi chân thành cảm ơn Luật Minh Gia !
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:
Căn cứ theo Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, cụ thể:
Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
..
4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, sau 5 năm từ thời điểm thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn có thể bán, cho thuê hoặc thế chấp quyền sở hữu nhà ở của mình. Trường hợp bán lại quyền sở hữu nhà ở thì giá mua bán do các bên thỏa thuận.
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình! Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng.
P.luật sư tư vấn về dân sự – Công ty Luật Minh Gia.
Rủi ro mua bán nhà ở xã hội khi chưa hết 5 năm
VTV.vn - Các luật sư cho rằng, mọi giao dịch nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên đều là vô hiệu về mặt pháp lý.
Theo quy định, trong 5 năm đầu tiên, người mua nhà ở xã hội bị cấm giao dịch mua bán, chuyển nhượng căn hộ, nhằm đảm bảo loại hình nhà ở này phục vụ đúng đối tượng là người thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo ghi nhận, việc rao bán nhà ở xã hội đang diễn ra khá nhộn nhịp.
Khu nhà ở xã hội tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội mới bàn giao nhà hơn 1 năm. Giá bán ban đầu dành cho các đối tượng người thu nhập thấp được xét duyệt là khoảng 14 - 15 triệu đồng/m2.
Hiện nay, nhiều lời rao bán xuất hiện trên các trang mua bán nhà đất, với mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2, tức là người bán có thể lãi tới 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, người mua sẽ không được sang tên sổ đỏ căn hộ, mà chỉ có hợp đồng chuyển nhượng từ người bán. Hết thời hạn 5 năm, việc mua bán mới được công nhận.
Nhiều trường hợp mua nhà ở xã hội xong không sử dụng. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)
Theo các luật sư, mọi giao dịch nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên đều là vô hiệu về mặt pháp lý.
"Việc giao dịch chỉ thông qua văn phòng công chứng chắc chắn không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện chuyển nhượng. Các văn phòng công chứng lách luật, thường là cho thuê hoặc ủy quyền lại. Chúng ta cần chấn chỉnh công tác đối với các văn phòng công chứng để rà soát xem họ công chứng những hợp đồng đối với nhà ở xã hội có đúng mục đích và quy định pháp luật không", Luật sư Nguyễn Đức Năng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết.
Nhiều hành vi mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích đã bị các cơ quan chức năng phát hiện như: cải tạo đập thông 2 căn hộ để mở rộng diện tích, cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng, thậm chí tại một số dự án, hàng trăm căn hộ không có người sử dụng, dù đã được bán.
Vào thời điểm một số dự án nhà ở xã hội có vị trí đẹp ở nội đô mở bán, nhiều người chen chúc nhau để nộp hồ sơ để giành quyền mua căn hộ. Một số dự án có tỷ lệ chọi lên tới 1 chọi 7, 1 chọi 10, tức là cứ 7 - 10 người nộp hồ sơ, mới có 1 người được mua. Tuy nhiên sau đó, nhiều trường hợp mua xong không ở, căn hộ bị bỏ trống. Nhiều người bức xúc cho rằng đây là tình cảnh "người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra".
"Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ", ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, cho hay.
Hiện nay tại Hà Nội, giá chung cư thuộc phân khúc tầm trung hiện khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội, với nhiều ưu đãi, có giá chỉ bằng 1/2 nhà thương mại, nghiễm nhiên trở thành sản phẩm được nhiều người săn lùng tìm mua. Tuy nhiên, đại diện cơ quan chức năng cảnh báo, các vi phạm nếu bị phát hiện, ngoài việc thu hồi căn hộ, chủ căn hộ sẽ phải chịu trách nhiệm trước các quy định pháp luật.
VTV.vn - Bộ Xây dựng vừa chính thức yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, giám sát về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của trên TV Online và VTVGo!
Từ khóa:
nhà ở xã hội, mua bán nhà ở xã hội, người mua nhà ở xã hội, chuyển nhượng căn hộ, người thu nhập thấp, mua bán nhà đất, thuê nhà ở xã hội, TP Hà Nội, dự án nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội có những đặc trưng khác biệt so với nhà ở thương mại, nên trước khi khi tiến hành sang tên nhà ở xã hội, người bán cũng như người mua lại cần tìm hiểu kỹ điều kiện, thủ tục sang tên nhà ở xã hội để giao dịch diễn ra thuận lợi, hợp pháp, tránh rủi ro.
1. Điều kiện sang tên nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước do vậy khi bán phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định, theo khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP người mua nhà ở xã hội được quyền bán nhà ở xã hội theo 02 trường hợp sau:
1.1.Trường hợp 1: Chưa đủ 05 năm
Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội. Người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho các đối tượng nêu dưới đây:
– Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc
– Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc
– Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
– Giá bán: Được quyền bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Lưu ý:
– Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn 05 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.
1.2. Trường hợp 2: Đủ 05 năm
– Khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của 02 bên (theo giá thị trường).
2. Thủ tục sang tên nhà ở xã hội
– Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết và hai bên mua bán tiến hành ký kết hợp đồng công chứng mua bán nhà ở xã hội.
– Bước 2: Làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở xã hội tại văn phòng nhà đất và đóng các loại phí, lệ phí cần thiết.
3. Các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên nhà ở xã hội
3.1. Tiền sử dụng đất
Theo Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC khi bán nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; được xác định như sau:
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
50% |
x |
Diện tích căn hộ |
x |
Giá đất |
x |
Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất |
– Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất và được xác định như sau:
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
Diện tích đất |
x |
Giá đất |
x |
Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất |
Trong đó,
– Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà).
– Giá bán tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở.
3.2. Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:
|
Thuế thu nhập cá nhân |
= |
Giá chuyển nhượng |
x |
2% |
3.3. Lệ phí trước bạ
Khi làm thủ tục sang tên thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức tiền như sau:
|
Lệ phí trước bạ |
= |
Giá chuyển nhượng |
x |
0.5% |
4. Lưu ý đối với người mua lại nhà ở xã hội
Hiện nay, tình trạng mua bán, sang tên nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện theo quy định vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức lách luật như: thành lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng hứa mua hứa bán, lập di chúc cho người mua,…
Nhưng việc lách luật bằng các hình thức trên vẫn khiến người mua gặp nhiều rủi ro “cầm dao đằng lưỡi”, có thể mất trắng nếu bên bán lật lọng, không giữ cam kết.
Chính vì vậy, khi muốn mua nhà ở xã hội, người mua cần lưu ý một số điều sau để đảm bảo quyền lợi, phòng tránh rủi ro:
– Tìm hiểu để biết rõ người bán đã trả hết số tiền theo hợp đồng đã ký kết hay chưa, nếu người bán chưa thanh toán hết việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ không hợp pháp.
– Cần tìm hiểu xem người bán đã sở hữu đủ 5 năm hay chưa, không nên mạo hiểm giao dịch trong trường hợp chưa đủ điều kiện theo quy định, không lách luật dưới mọi hình thức.
– Kiểm tra xem nhà định mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan hay chưa.
Ngoài ra, bạn nên kiểm tra kĩ tình trạng, chất lượng căn nhà. Công trình nhà ở xã hội có giá rẻ hơn nên chất lượng cũng có những hạn chế.
Căn nhà đã qua sử dụng 5 năm có thể đã có những chỗ xuống cấp, cần tu sửa. Hãy quan sát kỹ để tìm ra những khuyết điểm và thương lượng giá hợp lý, tránh việc bị thổi giá lên cao.
[Tổng người bình chọn: 2 Điểm trung bình: 5]