Cá nhân cho thuê nhà cần làm thủ tục gì

Chào Luật sư. Vợ chồng tôi đã về hưu, hiện nay có 1 căn nhà muốn cho người ta thuê để kinh doanh. Vậy tôi xin hỏi luật sư thủ tục cho thuê nhà ở là như thế nào? tôi có phải đóng thuế hay phí gì hay không? Mong luật sư tư vấn.

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bác đã có câu hỏi tư vấn gửi về Công ty luật Thế Hệ Mới. Với câu hỏi về Thủ tục cho thuê nhà ở của bác thì Luật sư xin tư vấn như sau:

Thứ 1: Điều kiện để nhà ở được giao dịch (cho thuê, mua bán, thế chấp…):

Nhà ở cho thuê phải đáp ứng quy định tại tại mục b, c, d khoản 1 điều 118 và khoản 3 điều 118 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Lưu ý: về thủ tục cho thuê cho thuê nhà ở không cần có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tuy nhiên cũng phải có các giấy tờ quy định tại điều 72 nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết và thi hành luật nhà ở 2014.

Khi cho người nước ngoài, tổ chức nước ngoài thuê nhà phải có giấy phép an ninh trật tự và giấy phép an toàn phòng cháy chữa cháy của cơ quan Nhà nước cấp.

Thứ 2: điều kiện đối với người cho thuê nhà và thuê nhà: phải tuân thủ quy định tại điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy căn cứ theo quy định trên thì khi cho thuê nhà ở:

• Bên cho thuê nếu là nhà 2 vợ chồng chủ sở hữu thì phải 2 người cùng ký vào hợp đồng cho thuê nhà ở (hoặc ủy quyền lại cho vợ hoặc chồng hoặc cho người khác); cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; có đầy đủ giấy tờ cá nhân (Chứng minh nhân dân (thẻ căn cước); hộ khẩu); nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân (giấy đăng ký kinh doanh hoặc đăng ký hoạt động)
•  Bên thuê phải là cá nhân trong nước thì có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; nếu là người nước ngoài thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo luật nhà ở 2014.

Thứ ba: về hình thức hợp đồng hợp đồng cho thuê nhà ở: căn cứ vào khoản 2 điều 122 quy định:

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, về thủ tục cho thuê nhà ở thì hợp đồng cho thuê nhà ở phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Thứ tư: các loại thuế, phí phải đóng khi cho thuê nhà ở:

- Thuế môn bài: 1 triệu đồng/năm

- Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng: căn cứ vào điều 4 và điều 5 thông tư 92/2015/TT-BTC cụ thể như sau:

Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

• Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%
• Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

Doan thu tính thuế: căn cứ vào điểm b, khoản 1 điều 4 quy định:

b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Như vậy, doanh thu từ việc cho thuê nhà ở là 100 triệu đồng năm trở xuống thì không phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho kinh doanh thuê tài sản của cá nhân.

Việc kê khai và đóng thuế thực hiện tại Cơ quan thuế nơi có nhà ở cho thuê.

Trên đây phần tư vấn của luật sư về thủ tục cho thuê nhà ở, chúc bác có được thông tin hữu ích

Lưu ý:

1. Công ty Luật Thế Hệ Mới là tác giả duy nhất cả những bài viết này, không sao chép hoặc sửa đổi từ bất cứ một website nào khác;
2. Mọi cá nhân, tổ chức khi phát hành lại bài viết này phải được sự đồng ý của chúng tôi và phải ghi rõ nguồn và link trích dẫn tới Công ty Luật Thế Hệ Mới.

Mọi hành vi vi phạm bản quyền, sở hữu trí tuệ đối với các nội dung trên luatthehemoi.com đều phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Quý khách có thể gọi điện thoại 0909 95 95 73 để được tư vấn và hẹn gặp Luật sư.

CÔNG TY LUẬT THẾ HỆ MỚI

"Khi bạn gặp khó khăn về pháp luật đã có Luật Thế Hệ Mới"

Thông tin chung về Luật về Chủ nhà cho thuê và Người thuê

Thời hạn cho thuê

• Nếu quý vị thuê nhà trong một khoảng thời gian xác định, việc thuê nhà của quý vị chấm dứt khi khoảng thời gian trên kết thúc mà không cần phải thông báo. Ví dụ, thời hạn thuênhà 1 năm sẽ kết thúc khi hết 1 năm.
• Nếu quý vị không thuê nhà trong một khoản thời gian xác định và trả tiền thuê nhà hàng tháng, quý vị là một người thuê nhà theo tháng. Quý vị hoặc chủ nhà cho thuê có thể chấm dứt việc thuê nhà trong 30 ngày kể từ khi gửi THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN.
• Nếu quý vị không thuê nhà trong một khoảng thời gian xác định và trả tiền thuê nhà hàng tuần, quý vị là một người thuê nhà theo tuần, và quý vị hoặc chủ nhà cho thuê có thể chấm dứt việc thuê nhà trong vòng 7 ngày kể từ khi gửi THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN.
• Nếu quý vị nợ tiền thuê nhà, chủ nhà cho thuê của quý vị phải gửi cho quý vị một bản thông báo được gọi là THÔNG BÁO TRẢ TIỀN THUÊ NHÀ HOẶC DỜI ĐI ít nhất trong vòng 5 ngày. Quý vị phải trả tiền thuê nhà mà quý vị còn nợ hoặc chuyển đi trong vòng 5 ngày đó. Chủ nhà cho thuê khi đó có thể nộp một đơn xin tịch thu nhà cho tòa án.Quý vị có thể bị tịch thu nhà và mất quyền đến khu nhà ở xã hội trong vòng tối đa ba năm.

Hợp đồng thuê nhà

• Quý vị sẽ nộp khoản tiền đặt cọc, và tiền thuê nhà cho tháng đầu tiên và tháng cuối cùng vào thời điểm quý vị chuyển đến.
• Quý vị và chủ nhà cho thuê sẽ lập một hợp đồng thuê nhà phù hợp mà hợp đồng này sẽ do tòa án của bang cấp hiệu lực thi hành. Nếu các điều khoản của hợp đồng này không phù hợp với những quyền lợi do luật pháp bang hoặc liên bang đảm bảo, tòa án sẽ không cấp hiệu lực cho các điều khoản này.
• Khi quý vị thuê nhà, chủ nhà cho thuê phải nói cho quý vị BẰNG VĂN BẢN tên và địa chỉ của người quản lý, người chủ hoặc cá nhân khác mà những người này sẽ chấp nhận CÁC THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN của quý vị.

Hành động khóa cửa không cho vào là bất hợp pháp
Nếu chủ nhà cho thuê, vào bất kỳ thời gian nào, để chuyển quý vị đi và khóa cửa không cho vào mà không gửi trước cho quý vị một TRÁT ĐÒI HẦU TÒA và không cho quý vị cơ hội để có mặt tại tòa án, là không hợp pháp. Qúy vị có thể kiện Chủ nhà cho thuê về các thiệt hại nếu quý vị bị khóa cửa không cho vào một cách bất hợp pháp. Khoản tiền đặt cọc Đây là khoản tiền mà quý vị phải trả trước khi chuyển đến. Điều này nhằm đảm bảo rằng quý vị sẽ giữ gìn nhà cửa này sạch sẽ và trong điều kiện tốt khi chuyển đi. Chủ nhà cho thuê của quý vị cần giữ khoản đăt cọc này vào một tài khoản người thuê nhà riêng. Trừ khi chủ nhà cho thuê đồng ý, quý vị không được sử dụng khoản đặt cọc này như tiền thuê nhà cho tháng cuối cùng. Khi quý vị chuyển đi, quý vị phải gửi cho Chủ nhà cho thuê một đơn yêu cầu bằng văn bản nói rõ rằng quý vị muốn nhận lại khoản đặt cọc đảm bảo này và gửi đến địa chỉ gửi thư cho Chủ nhà cho thuê. Chủ nhà cho thuê có 30 ngày kể từ ngày nhận thư để hoàn trả lại khoản đặt cọc đó cho quý vị. Nếu họ giữ toàn bộ hoặc một phần khoản đặt cọc này, họ phải gửi cho quý vị một danh sách cụ thể về các thiệt hại và chi phí.

Khu nhà ở xã hội
Các quyền và quy định đặc biệt sẽ áp dụng nếu quý vị sống trong một khu nhà ở xã hội. Để biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ với Cơ quan Hỗ trợ về Luật theo số 1-888-534-5243 hoặc cơ quan quản lý khu nhà ở xã hội.

Quy định đối với Chủ nhà cho thuê

• Vào bất cứ thời điểm nào trong quá trình thuê nhà, Chủ nhà cho thuê phải đảm bảo nơi cư trú ở trong điều kiện tốt và an toàn, sạch sẽ, đảm bảo vệ sinh tại các khu vực chung.
• Căn hộ: Chủ nhà cho thuê cần cung cấp:
  • Xe chở rác và dịch vụ xử lý rác, nước máy, nước nóng và nhiệt;
  • Thiết bị điều hòa không khí, nếu được yêu cầu bằng văn bản trong hợp đồng thuê nhà
• Khu nhà ở gia đình riêng biệt:
  • Người thuê chi trả các tiện nghi và việc xử lý rác thải, trừ khi trong hợp đồng thuê nhà, Chủ nhà cho thuê quy định sẽ cung cấp các dịch vụ này.
  • Người thuê thường phải quan tâm khu vực bãi cỏ trừ khi trong hợp đồng thuê nhà, Chủ nhà cho thuê quy định sẽ cung cấp các dịch vụ chăm sóc bãi cỏ này.

Đối với những sửa chữa và khắc phục khác, quý vị và Chủ nhà cho thuê thỏa thuận để thực hiện sẽ chỉ có thể có hiệu lực nếu có một HỢP ĐỒNG RIÊNG BẰNG VĂN BẢN.

Quyền của Chủ nhà cho thuê đến thăm ngôi nhà thuê của quý vị.
Người thuê phải đồng ý với quyền của Chủ nhà cho thuê đến ngôi nhà thuê.

• Chủ nhà cho thuê phải gửi cho quý vị một bản thông báo về việc đến ngôi nhà thuê trước 24 giờ.
• Chủ nhà chỉ có thể đến ngôi nhà thuê trong các thời điểm hợp lý, trừ khi là một trường hợp khẩn cấp, như hỏa hoạn hoặc ngập lụt hoặc để thực hiện những sửa chữa khẩn cấp.
• Quý vị phải cho phép Chủ nhà cho thuê đến ngôi nhà thuê để thực hiện hoạt động kiểm tra và sửa chữa thông thường, cũng như các mục đích hợp lý khác.
   

Quyền lợi của Chủ nhà cho thuê
Đối với các thiệt hại cho căn hộ hoặc ngôi nhà thuê trong quá trình thuê Nếu quý vị hoặc khách của quý vị gây ra thiệt hại vượt qua mức “hao mòn thông thường”, Chủ nhà cho thuê sẽ gửi cho quý vị THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN rằng quý vị có 10 ngày để thực hiện việc sửa chữa hoặc dọn sạch. Nếu quý vị không thực hiện việc sửa chữa trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được bản thông báo đó, Chủ nhà cho thuê sẽ đến để sửa chữa thiệt hại hoặc dọn sạch ngôi nhà và gửi cho quý vị một hóa đơn cụ thể về việc sửa chữa và dọn sạch vào thời gian kế tiếp đến hạn nộp tiền thuê nhà của quý vị.

Đối với sự an toàn về sức khỏe

Đối với các trường hợp khẩn cấp

Đối với hành vi phạm tội

Tài sản (các hạng mục tài sản mà quý vị để lại)

• Nếu quý vị bị tịch thu nhà, quận trưởng cảnh sát sẽ dán một bản thông báo trên cửa nhà của quý vị. Quý vị CHỈ CÓ 48 giờ để chuyển đi.
• Nếu quý vị để lại bất kỳ tài sản nào, quý vị phải trả những gì mà quý vị còn nợ chủ nhà cho thuê trước khi quý vị có thể nhận lại các tài sản này.
• Nếu chủ nhà cho thuê cho rằng tài sản này không có giá trị, họ có thể vứt nó đi. Nếu chủ nhà cho thuê cho rằng tài sản này có một giá trị nào đó, họ có thể gửi thư thông báo đến địa chỉ mới nhất của quý vị để cho quý vị hai phương án lựa chọn:
  • Quý vị có thể lấy lại tài sản của mình trước một ngày nhất định và trả những khoản mà quý vị còn nợ; HOẶC
  • Nếu quý vị không lấy lại tài sản này, Chủ nhà cho thuê sẽ bán tài sản này đi và trừ vào số tiền này vào số tiền thuê nhà mà quý vị còn nợ. Quý vị sẽ phải chi trả cho những chi phí của việc bán thanh lý và các chi phí lưu giữ đối với tài sản này.

Quyền lợi của người thuê nhà Việc chuyển đến: Nếu Chủ nhà cho thuê không cho quý vị chuyển đến, quý vị phải gửi một VĂN BẢN ĐỀ NGHỊ để nhận lại tiền của mình và kèm theo một địa chỉ gửi thư của quý vị. Quý vị có thể sẽ phải khiếu nại lên Tòa án Giải quyết các Khiếu nại Nhỏ để nhận lại tiền của mình.

Việc sửa chữa: Nếu Chủ nhà cho thuê không đảm bảo nhà cửa được sửa sang đảm bảo và việc này ảnh hưởng đến sức khỏe và sự an toàn của quý vị, quý vị có thể thực hiện những hành động sau:

1. Sửa chữa và tiếp tục ở: nếu vấn đề này có thể được sửa chữa với chi phí không quá 100 Đô la, quý vị hãy gửi cho chủ nhà cho thuê một THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN và cho biết rằng nếu họ không thực hiện việc sửa chữa trong vòng 14 ngày, quý vị sẽ tự sửa chữa nó với chi phí tối đa là 100 Đô la và sẽ trừ khoản tiền này vào tiền thuê nhà trong tháng kế tiếp. Quý vị phải gửi chủ nhà cho thuê một hóa đơn cụ thể các chi phí của việc sửa chữa này sau khi thực hiện xong; HOẶC
2. Sửa chữa và chuyển đi: Quý vị phải gửi cho chủ nhà cho thuê một THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN và cho biết rằng nếu việc sửa chữa không được thực hiện trong vòng 14 ngày thì quý vị sẽ chuyển đi trong vòng 30 ngày và sẽ không trả thêm tiền thuê nhà nữa.
3. Không thể ở được: nếu nhà cửa này không thể ở được nữa hoặc nguy hiểm, quý vị sẽ gửi cho chủ nhà cho thuê một THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN về vấn đề này và sau đó sẽ chuyển đi. QUÝ VỊ HÃY NÓI CHUYỆN VỚI MỘT LUẬT SƯ VỀ TÌNH TRẠNG NHÀ Ở ĐƯỢC XEM LÀ KHÔNG Ở ĐƯỢC NÀY.
   Quý vị không thể tiếp tục ở đây được nữa, hãy khiếu nại tình trạng này là không ở được và từ chối trả tiền thuê nhà
4. Các tiện nghi: Nếu chủ nhà cho thuê của quý vị không cung cấp nhiệt, nước máy, nước nóng,điện, gas hoặc bất kỳ dịch vụ thiết yếu khác, quý vị phải gửi cho họ một THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN về vấn đề này và sau đó quý vị phải:
   • Chấm dứt việc thuê nhà này bằng một THÔNG BÁO BĂNG VĂN BẢN; hoặc
   • Tự sắp xếp việc cung cấp các dịch vụ cho chính mình và giảm trừ chi phí này vào tiền thuê nhà; hoặc
   • Khiếu nại đối với mức chênh lệch giữa chi phí thuê nhà hàng tháng và giá trị của nó (không có gas, ..v.v.); hoặc
   • Chuyển đi trong thời gian mà các dịch vụ này chưa được cung cấp và không trả tiền thuê nhà cho thời điểm đó.