Việc đưa hoạt động cho vay hoàn tiền để mua bất động sản vào nhóm nhu cầu không được cho vay, đồng nghĩa với việc NHNN muốn bịt một trong những cửa vay mua nhà phổ biến hiện nay. Show
Tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng đang lấy ý kiến, cơ quan quản lý tiền tệ đã bổ sung một loạt quy định mang hướng thắt chặt hơn với các giao dịch vay mua nhà đất. Theo đó, bên cạnh đề xuất thắt chặt quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, NHNN còn bổ sung một số nhu cầu vốn ngân hàng không được cho vay. Đáng chú ý, các nhu cầu vốn này còn có hoạt động cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa. Theo tìm hiểu, quy định này được NHNN đưa ra nhằm mục đích kiểm soát hoạt động cho vay mua nhà ở giai đoạn sau của dự án bất động sản, cũng là một trong những hình thức cho vay mua nhà phổ biến hiện nay. Cụ thể, trên thị trường, ngoài việc cho vay mua nhà giải ngân trực tiếp cho bên bán (chủ đầu tư, cá nhân sở hữu nhà ở…), các ngân hàng còn có hoạt động cho vay hoàn tiền với các giao dịch mua nhà đất đã hoàn thành thanh toán.
Trường hợp này, khách hàng đã thanh toán xong toàn bộ hoặc phần lớn tiền mua bất động sản (với giao dịch theo tiến độ dự án), nhưng sau đó mới làm hồ sơ vay vốn từ ngân hàng với tài sản thế chấp là chính bất động sản đã mua. Mục đích vay vốn được đưa ra là để hoàn tiền vay mua bất động sản trước đó. Theo các chuyên gia, hoạt động cho vay này tồn tại rủi ro lớn trong việc xác minh mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng. Thực tế sẽ có trường hợp khách hàng tại thời điểm mua nhà không có nhu cầu vay vốn, đã thanh toán đầy đủ tiền mua cho bên bán. Nhưng sau đó, khách hàng lại có nhu cầu vốn để đầu tư hoặc tiêu dùng nhưng không muốn chứng minh mục đích vay vốn. Khi đó, người mua nhà sẽ làm thủ tục vay vốn với mục đích là vay hoàn tiền mua nhà nhưng thực tế là sử dụng vốn vào mục đích khác. Từ phía cơ quan quản lý, NHNN cũng cho biết hoạt động cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa này tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà ngân hàng tài trợ trong thực tế. Trong đó, các nhà băng sẽ không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân. Vì vậy, NHNN cho rằng cần đưa hoạt động này vào danh mục nhu cầu vốn mà ngân hàng không được cho vay. Nếu quy định này được thông qua, NHNN sẽ bịt một trong những hình thức vay mua nhà phổ biến hiện nay, giúp việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay mua bất động sản rõ ràng hơn. Về phía đi vay, khách hàng sẽ chỉ còn cách vay mua nhà đất thông qua việc giải ngân trực tiếp cho bên bán. Ngoài quy định trên, NHNN cũng đề xuất cấm các ngân hàng cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật. Trong đó, nguyên nhân chính được cơ quan quản lý đưa ra là các hoạt động cho vay này đều khó kiểm soát mục đích vay và rủi ro khoản vay. Thời gian hoàn vốn là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư xem xét trước khi rót vốn đầu tư vào các dự án tiềm năng. Thời gian hoàn vốn là gì?Thời gian hoàn vốn (tiếng Anh: Payback period) là thời gian cần thiết để một dự án thu lại chi phí đầu tư ban đầu đã bỏ ra. Hiểu một cách đơn giản, thời gian hoàn vốn chính là khoản thời gian để một dự án có thể đạt đến điểm hòa vốn. Thời gian hoàn vốn có liên quan trực tiếp đến sự mong muốn của khoản đầu tư. Theo đó, các dự án đầu tư có thời gian hoàn vốn càng ngắn thì độ hấp dẫn càng cao. Các khoản đầu tư có thời gian hoàn vốn dài thì ít nhà đầu tư "mặn mà" với nó.  Thời gian hoàn vốn của dự án là gì? Thời gian hoàn vốn có chiết khấu là gì?Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (tiếng anh: discounted payback period) là khoảng thời gian cần thiết để tổng giá trị của dòng thu nhập trong tương lai có thể bù đắp được chi phí đầu tư ban đầu. Phương pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu (tên tiếng Anh: Discounted payback period method) dựa vào chỉ số thời gian hoàn vốn có chiết khấu, từ đó lựa chọn dự án đầu tư phù hợp. Dựa vào thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án có thể đưa ra nhận xét sau:
Phương pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu đã khắc phục được nhược điểm của cách tính thời gian hoàn vốn giản đơn vì nó có tính đến giá trị thời gian của tiền. Điều đó có nghĩa là, nó ghi nhận việc cá nhà đầu tư rót vốn vào một dự án nào đó và có thể kiếm lại số tiền này trong khoản thời gian bao lâu sau khi trừ đi chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn. Thời gian hoàn vốn tính thế nào?Cách tính thời gian hoàn vốn của dự án đầu tư được chia thành 3 trường hợp sau: Thu nhập do đầu tư mang lại bằng nhau theo các nămThời gian hoàn vốn của 1 dự án đầu tư được tính bằng công thức sau: Thời gian hoàn vốn = Vốn đầu tư ban đầu/Thu nhập ròng 1 năm Trong đó: Thu nhập ròng 1 năm = Khấu hao 1 năm + Lợi nhuận sau thuế 1 năm Ví dụ: Một dự án có vốn đầu tư ban đầu là 900 triệu đồng. Số năm trong vòng đời của dự án là 4 năm. Dự kiến thu nhận ròng hàng năm của dự án là 300 triệu đồng/năm. Áp dụng công thức trên, ta có: Thời gian hoàn vốn = 900.000.000/300.000.000 = 3 năm < 4 năm >> Đây là một dự án tiềm năng, nên đầu tư. Thời gian hoàn vốn đầu tư được rút ngắn khi nào? Thu nhập do khoản đầu tư mang lại không bằng nhau theo các nămCách tính thời gian hoàn vốn của dự án đầu tư trong trường hợp này như sau: Bước 1: Xác định ngân lưu dòng theo công thức: Ngân lưu ròng(lợi nhuận ròng) của từng năm = Doanh thu từng năm – Chi phí từng năm Bước 2: Xác định ngân lưu ròng tích lũy theo từng năm theo công thức: Ngân lưu ròng tích lũy theo từng năm = Vốn đầu tư ban đầu (số âm) + ngân lưu ròng từng năm Bước 3: Tính thời gian hoàn vốn >> Thời điểm hòa vốn là thời điểm ngân ròng tích lũy = 0 >> Thời gian hoàn vốn = Thời gian từ khi dự án bắt đầu đầu tư cho tới thời điểm hòa vốn. Ví dụ: Dự án A có vốn đầu tư là 300 triệu đồng. Khoản thu nhập dự kiến của các năm trong tương lai như sau:
Thời gian thu hồi vốn dự đầu tư của dự án A được tính như sau:
Như vậy: Thời gian thu hồi vốn đầu tư của dự án A: 3 năm + 3 tháng. Cách tính thời gian hoàn vốn có chiết khấuThời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án được tính bằng công thức sau: Dòng tiền chiết khấu = Dòng tiền ròng / ((1 + i) ^n Trong đó:
Ví dụ: Sau khi tính được dòng tiền chiết khấu thì chỉ cần áp dụng công thức tính thời gian hoàn vốn như đã tính ở trên. Để hiểu hơn về cách tính thời gian hoàn vốn có khấu hao cùng tìm hiểu ví dụ sau: Dự án đầu tư của công ty A yêu cầu số vốn đầu tư ban đầu là 800 triệu đồng. Dự án này dự kiến sẽ trả lại 150 triệu mỗi kỳ trong 6 giai đoạn với tỷ lệ chiết khấu là 2%. Ta có:
>> Dự án sẽ có số dư là: 133.195.707 - 90.209.537 = 42.986.170 đồng. Như vậy thời gian hoàn vốn chiết khâu sẽ rơi vào giai đoạn thứ 6 >> Dự án không khả thi. Dự án của công ty A vẫn có số dư, tuy nhiên, khoản tiền đó quá nhỏ để rót vốn đầu tư. Công ty A nên để dự án này vào danh mục các dự án cần cân nhắc, nếu không còn dự án nào mang lại lợi nhuận tốt hơn thì có thể cân nhắc đầu tư vào dự án này. Hướng dẫn tính thời gian hoàn vốn Thời gian hoàn vốn của dự án có ưu - nhược điểm gì?Ưu điểmThời gian hoàn vốn có ưu điểm sau: - Phương pháp tính thời gian hoàn vốn của dự án rất đơn giản, dễ áp dụng. - Thời gian hoàn vốn là chỉ tiêu phản ánh mức độ rủi ro của dự án để các nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng trước khi rót vốn đầu tư. - Với các doanh nghiệp đang phải đối mặt với vấn đề thanh khoản, thời gian hoàn vốn cung cấp bảng xếp hạng các dự án trả lại khoản đầu tư ban đầu sớm nhất. Nhược điểmBên cạnh những ưu điểm trên thời gian hoàn vốn của dự án có nhược điểm sau: - Việc xác định thời gian hoàn vốn không xét đến giá trị thời gian của tiền vốn. Chính vì hạn chế này mà xảy ra trường hợp khoản tiền thu được hôm nay sẽ được đánh ngang bằng với khoản tiền dự kiến thu vào 2 đến 3 năm sau. - Phương pháp tính thời gian hoàn vốn cũng không chú trọng đến dòng tiền xảy ra sau thời gian hoàn vốn. Nhược điểm này có thể dẫn đến các quyết định sai lầm như: Một dự án có dòng tiền tốt nhưng vượt quá thời gian hoàn vốn có thể bị các nhà đầu tư bỏ qua. - Thời gian hoàn vốn không phải là tiêu chi quan trọng nhất để đánh giá hiệu quả của cả dự án vì nó chỉ chú trọng đến lợi ích ngắn hạn. Vì vậy, khi đưa ra nhận xét thời gian hoàn vốn, cần kết hợp thêm các chỉ số tài chính thích hợp để việc đánh giá mức độ khả thi của dự án chính xác hơn. Ưu - nhược điểm của chỉ số thời gian hoàn vốn Phân biệt thời gian hoàn vốn và thời gian hoàn vốn chiết khấuThời gian hoàn vốn và thời gian hoàn vốn chiết khấu có một số điểm khác nhau như sau:
Lưu ý khi áp dụng chỉ số thời gian hoàn vốn- Nếu thời gian hoàn vốn của một dự án đầu tư bất kỳ càng dài thì mức độ rủi ro càng cao. Nếu các dự án có tính chất tương tự thì thời gian hoàn vốn của dự án nào ngắn hơn thì yếu tố rủi ro thấp hơn và ngược lại. - Khi so sánh các dự án có lợi nhuận khác nhau việc quyết định nên đầu tư vào dự án nào dựa trên thời gian hoàn vốn còn phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của từng nhà đầu tư. Mục tiêu khác nhau cũng dẫn đến các lựa chọn khác nhau, vì lợi nhuận và mức độ rủi ro tỷ lệ nghịch với nhau. Một dự án có mức độ rủi ro cao sẽ đi kèm với lợi nhuận lớn, thời gian hoàn vốn dài hơn để dự án mang lại lợi nhuận kỳ vọng. Với các dự án có lợi nhuận thấp thì mức độ rủi ro cũng thấp hơn. Khi đó, thời gian hoàn vốn sẽ ngắn hơn. Như vậy, thời gian hoàn vốn là một trong những yếu tố quan trọng để các nhà đầu tự dự tính được số vốn đầu tư ban đầu có thể thu hồi được trong thời gian bao lâu kể từ khi đầu tư. Cách tính này khá đơn giản, dễ thực hiện nhưng cũng có một số ưu - nhược điểm theo phân tích ở trên. Vì vậy, các nhà đầu tư nên cân nhắc thêm trước khi đưa ra quyết định đầu tư. |
