1. Cơ sở lý luận Show
Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó 2. Các bước tiến hành: - Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất - Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản - Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển - Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển + Giá trị phát triển: Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê… + Chi phí phát triển: Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây dựng trên đất có thể như: o Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất o Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng o Chi phí xây dựng o Chi phí lãi vay o Chi phí khác có liên quan o Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng + Giá trị thặng dư bao gồm giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư. 3. Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển. - Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản. 4. Nhược điểm - Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. 5. Điều kiện áp dụng - Áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)
Định giá đất bằng phương pháp thặng dư hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư... Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là gì? Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Điều kiện áp dụng Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định rõ trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau: - Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá. - Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. - Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các khoản chi phí như: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư; chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh... - Xác định giá đất của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển. Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư Ưu điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư; Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá. Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư… Nhược điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư như: Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. Theo Minh Huy (T/H)/Laodong.vn Link gốc: https://laodong.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-bang-phuong-phap-thang-du-duoc-ap-dung-khi-nao-969993.ldo
Phương pháp thặng dư là một trong hai phương pháp thẩm định giá bất động sản được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. 1. Khái niệm phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sảnPhương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các doanh thu dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. 2. Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sảnPhương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. 3. Công thức tổng quátV= DT-CP Trong đó: V: Gía trị tài sản thẩm định giá; DT: Tổng doanh thu phát triển; CP: Tổng chi phí phát triển; 4. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dưBước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá. Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá. Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ kết quả của Bước 4. 5. Cơ sở xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất
VIV cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản nhanh chóng- Đặc điểm của thửa đất; - Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại quy trình thẩm định giá. 6. Xác định chi phí phát triểnTổng chi phí phát triển là toàn bộ chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá. Chi phí phát triển bao gồm các loại chi phí sau: 6.1 Chi phí đầu tư phát triểnChi phí đầu tư phát triển bao gồm các loại chi phí: - Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí liên quan khác; - Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; - Chi phí thiết bị; - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; - Chi phí dự phòng; - Chi phí khác; - Chi phí kinh doanh; - Chi phí lãi vay, thuế; - Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển. 6.2 Lợi nhuận nhà đầu tư
Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên như sau: - Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền. - Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương. - Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng chi phí của ít nhất 3 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty thẩm định giá chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá phương tiện vận tải, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá thiết bị y tế......VIV đã có kinh nghiệm gần 7 năm trong lĩnh vực thẩm định giá tại sản, cam kết mang đến dịch vụ thẩm định giá nhanh nhất, chất lượng nhất. Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Hotline: 033.869.4444 Phòng Kinh doanh: 098.199.1193 Chăm sóc khách hàng: 098.199.1193 ---NTT--- |
