ĐỀ TÀIPHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONGĐỊNH GIÁ TÀI SẢNNHÓM 2Page 1A.Tóm tắt nội dung nghiên cứuI. Nội dung của phương pháp so sánh trong định giá tài sản1. Giới thiệu chung về phương pháp so sánh1.1. Khái niệm1.2. Cơ sở lý luận1.3. Các thuật ngữ liên quan2. Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá3. Nguyên tắc và điều kiện cần thiết để thực hiện phương pháp3.1. Nguyên tắc ứng dụng3.2. Điều kiện thực hiện4. Các bước tiến hành phương pháp5. Thời gian và điều kiện thu thập thông tin5.1. Thời gian thu thập thông tin5.2. Điều kiện thu thập thông tin6. Phương pháp phân tích và sử dụng thông tin7. Quá trình điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh7.1. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập,điều chỉnh đối với 1 số loại hình TS7.2. Đối tượng điều chỉnh7.3. Căn cứ điều chỉnh7.4. Nguyên tắc điều chỉnh7.5. Phương thức điều chỉnh7.6. Thứ tự điều chỉnh7.7. Nguyên tắc khống chếII. Ví dụ ứng dụng trong thực tiễnIII. Ưu, nhược điểm và những khó khăn khi sử dụng phương pháp1. Ưu điểmPage 22. Nhược điểm3. Những khó khănI/ NỘI DUNG PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN.1. Giới thiệu chung về phương pháp so sánh.1.1. Khái niệmPhương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặcgần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường củatài sản.1.2. Cơ sở lý luận.Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản cómối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được muabán trên thị trường. Vì thế pp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sựhiện hữu, hoặc thiếu vắng của một số đặc tính kỹ thuật có trong các tài sản có thể so sánhđược.PP so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiệnhành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG. Tiến hành phân tích giá bán/giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp đểphản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trịcủa tài sản mục tiêu cần TĐG.Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giaodịch phổ biến trên thị trường.1.3. Các thuật ngữ liên quan.“Giao dịch phổ biến trên thị trường” là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành côngkhai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.“Tài sản tương tự” là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống)với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹthuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….Page 3“Tài sản so sánh” là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần vớithời điểm cần thẩm định giá.“Các yếu tố so sánh” là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mứcgiá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điềukhoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹthuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tàisản.“Đơn vị so sánh chuẩn” là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vịđó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m 2, m3, hecta,phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy,công suất; kg, tạ, tấn ...“Tổng giá trị điều chỉnh thuần” là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tínhđến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giátrị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.“Tổng giá trị điều chỉnh gộp” là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trịtuyệt đối.“Mức giá chỉ dẫn” là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điềuchỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mứcgiá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.“Giao dịch thành công trên thị trường” là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tàisản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) chobên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng vàquyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.2. Các trường hợp áp dụng pp so sánh trong TĐG.PP so sánh trực tiếp là pp chung cho việc thẩm định giá cho mua/bán, thẩm địnhgiá trị tài sản thế chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, định giá cho việc mua vàchuyển quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, TĐG cho các tài sản có các bằng chứng vềbán và cho thuê có thể sử dụng được.PP so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các pp TĐG khác như các ppchi phí và pp thặng dư.Page 4PP so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các TĐG có sự tham gia của máy vi tínhnhư hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để TĐG các tài sản chomục đích đánh thuế.PP này thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thếchấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầuhết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, kháchsạn, hay các cao ốc thương mại.- Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiênkhi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.- Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồngnhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựngcùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các BĐS thương mại - dịchvụ; tức các BĐS thường được mua bán phổ biến trên thị trường.Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS côngnghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bệnh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát,rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng...vì trên thịtrường ít hoặc không có những giao dịch nên không có cơ sở để so sánh.3. Các nguyên tắc và điều kiện cần thiết để thực hiện pp.3.1. Nguyên tắc ứng dụng.2 nguyên tắc quan trọng:- Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản cónhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựatrên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.3.2. Điều kiện thực hiện.1. Chất lượng của thông tin phải cao.2. Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầyđủ và đáng tin cậy.3. Thông tin thu thập được có thể so sánh được.Page 5Trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giốngnhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ gây ảnhhưởng đến tính chính xác của pp này.4. Thị trường cần phải ổn định.Nếu thị trường có biến động, pp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độchính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọimặt. Ổn định về giá cả: giá cả thị trường phải được duy trì ổn định, tránh việc“đội giá” ở một số mặt hàng có nhu cầu thiết yếu ở một số thời điểm. (Vídụ như các mặt hàng quần áo, lương thực, thực phẩm... thường tăng giá độtbiến vào dịp cuối năm do nhu cầu của người dân tăng cao trong dịp này).Việc đăng ký giá, kê khai giá, niêm yết và bán theo giá niêm yết, nhất làvới các mặt hàng thiết yếu đối với sản xuất, đời sống phải tuân thủ theo cácquy định và được kiểm tra chặt chẽ.Ổn định tỷ giá và thị trường ngoại hối. Cung - cầu ổn định.- đảm bảo các loại hàng hóa cung ứng trên thị trường phải đáp ứng đủ nhucầu của người tiêu dùng.- cung ứng đủ ngoại tệ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh cần thiết của cácdoanh nghiệp. Lãi suất ổn định.4. Các bước tiến hành pp.Đối với mỗi loại tài sản cụ thể các bước tiến hành có thể có những điểm khácnhau. Nhưng tóm lại, pp so sánh trực tiếp được tiến hành tuân theo quy trình sau:Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặcgiá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm địnhgiá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sảncùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gầnvới thời điểm cần thẩm định giá.Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đốivới mỗi đơn vị so sánh chuẩn.Page 6Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cầnthẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt vềcác yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tàisản so sánh.Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ramức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tạiTiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính5. Thời gian và điều kiện thu thập thông tin.5.1. Thời gian thu thập thông tin.Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giáhoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tàisản cần thẩm định giá.Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩmđịnh giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tàisản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyểnnhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thựchiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điềuchỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loạitài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kêtính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.5.2. Điều kiện thu thập thông tin:Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trườngtrong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuậnmua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nàotừ bên ngoài.Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tàisản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịchPage 7thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáothẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập cácchứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau:thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành côngtrên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thịtrường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của cáccơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….- Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thuthập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tinđại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên về giáphải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thôngtin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.- Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viêncần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biếntrên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợptrước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.- Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viêncần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổbiến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phùhợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểmgiao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơthẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước vềthẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá(nếu có phát sinh).6. Phương pháp phân tích và sử dụng thông tin.Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, nhữnglợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tíchđược thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng):- Phân tích theo cặp.- Phân tích số liệu theo nhóm.- Phân tích thống kê.Page 8-Phân tích hồi qui.Phân tích bằng đồ thị.Phân tích độ nhạy.Phân tích xu hướng.Phân tích chi phí.Phân tích số liệu thứ cấp.So sánh trực tiếp.Vốn hóa sự khác biệt trong tiền thuế.Để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng):- Phân tích so sánh tương quan.- Phân tích xếp hạng- Phỏng vấn các bên liên quan.Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điềuchỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).7. Các nguyên tắc khi điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh.Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh.Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưuđiểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánhthực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, cácyếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.7.1. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập,điều chỉnh đối với 1 số loại hình TS7.1.1. Bất động sảna) Nhà ở dân cư--Tình trạng pháp lýCác điều khoản về tài chính của các giao dịch+ Bán trả làm nhiều lần+ Hỗ trợ lãi suất vay thế chấpTheo thời hạn giao đấtTính chất của các cuộc giao dịchChi phí bỏ ra ngay sau khi muaGiá trị tài sản không phải là BĐSTình hình thị trường lúc giao dịchĐịa điểm, thuếCác đặc điểm tự nhiênPage 9- Quy hoạch- Đặc điểm tài sản trên đấtb) Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại- Giá bán, thuê.- Vị trí, khả năng sinh lời.- Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày).- Chiều rộng mặt tiền.- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng.- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hànghóa).- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình.- Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm.- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác.- Sự thuận tiện cho người mua hàng.- Các yếu tố khác.c, Văn phòng.- Giá thuê.- Diện tích sử dụng.- Địa điểm, vị trí.- Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy.- Hệ thống thông tin, liên lạc.- Hệ thống ánh sáng.- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình.- Cầu thang máy, lối thoát hiểm.- Dịch vụ vệ sinh, môi trường.Page 10- Hệ thống bảo đảm an ninh.- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu.- Chất lượng quản lý.- Điều kiện bán, thuê mướn....d, Bất động sản công nghiệp.- Địa điểm, vị trí.- Giá thuê.- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lýnước thải.- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấpvật tư, giao nhận hàng hóa.- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư.- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên.- Địa hình đất.- Tình trạng trật tự, trị an khu vực.- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm.- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinhdoanh.- Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận.- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô.- Các yếu tố khác.e, Trang trại.- Đất đai, mặt nước.- Đặc tính pháp lý.- Vị trí.- Địa hình (dốc, bằng phẳng).Page 11- Khí hậu và lượng mưa.- Quy mô trang trại.- Năng suất.- Hệ thống tưới, tiêu.- Đường vào và ra.- Hàng rào và cổng.- Đường nước và điện.- Nhà cửa.- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại.- Các yếu tố khác.7.1.2. Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị…)a, Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị.- Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị , côngsuất, năng suất, khả năng gia công, kích thước vật gia công, sức chứa, mức tiêu haonhiên liệu,…- Đối với phương tiện vận tải cần chú ý các thông số cơ bản: loại hình, công suấtmáy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghi nội thất…b, Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèmtheo...7.2. Đối tượng điều chỉnh:là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặcgiá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giámua bán phổ biến trên thị trường).- Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;Page 12- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;- Bệnh viện: giá/giường bệnh;- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;....7.3. Căn cứ điều chỉnh:Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sởhạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường,thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, côngsuất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sảncần thẩm định giá.7.4. Nguyên tắc điều chỉnh:- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứngcứ điều tra thu thập được trên thị trường.- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếutố so sánh còn lại (coi như giống nhau).- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điềuchỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thìđiều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thìgiữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).Lưu ý:- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết.- Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường.- Đặt câu hỏi: sự hiện diện hoặc thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệtvề giá của tài sản trên thị trường.7.5. Phương thức điều chỉnh.- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánhcó thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất,sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèmtheo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).Page 13- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánhkhông thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đốivới bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thìnhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng vớinhau.Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứngvề chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.7.6. Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điềuchỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.- B1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại tài sản cần địnhgiá.- B2: So sánh các đặc điểm của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và ướclượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.- B3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi tài sản so sánh và áp dụng chomỗi đơn vị giá bán và giá bán của các tài sản so sánh để có được khoảng giá bán hoặcđơn vị giá bán cho tài sản mục tiêu.- B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu.- B5: Thực hiện sự hòa hợp dãy giá trị đối với tài sản mục tiêu.Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh:TTYếu tố so sánhAGiá bánBTổng diện tíchCGiá bán/m2DĐiều chỉnh theocác yếu tố so sánhD1Yếu tố so sánh 1Tài sảnTài sảnTài sảnTài sảnthẩm địnhgiáso sánh 1so sánh 2so sánh 3Chưa biếtĐã biếtĐã biếtĐã biếtChưa biếtPage 14Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnhGiá sau điều chỉnhD2Yếu tố so sánh 2Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnhGiá sau điều chỉnh….E…….…….…….……Mức giáchỉ dẫn/m2GMức giá chỉ dẫntổng tài sảnThống nhất mức giá chỉ dẫnHSố lần điều chỉnhTổng giá trị điều chỉnh thuần (triệuđ)Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệuđ)7.7. Nguyên tắc khống chế:Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệchgiữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng trên) với mức giá cuối cùng (là mức giásau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng trên) không quá cao hoặc quáthấp, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.Page 15II. Ví dụ ứng dụng trong thực tiễnVí dụ 1:Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m 2tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩmđịnh giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịchthành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thểnhư sau:TTYếu tố so sánhThửa đất cầnThửa đấtThửa đấtThửa đấtthẩm định giáso sánh 1so sánh 2so sánh 31Giá bánChưa biết, cần thẩmđịnh giá1,1 tỷ đ980 triệu đ1,35 tỷ đ2Tổng diện tích56m250m249 m260m23Giá bán/m2Chưa biết, cần thẩmđịnh giá22 triệuđ/m220 triệuđ/m222,5 triệuđ/m24Tình trạngĐã cấp sổ đỏChưa hợpthức hóaquyền sửdụng đấtĐã cấp sổ đỏĐã cấp sổ đỏpháp lý5Lợi thế kinh doanhMặt ngõ 10mMặt ngõ 10 mMặt ngõ 8mGiáp 2 mặtngõ 8 m6Cơ sở hạ tầngĐiện ổn định, cấpnước tốt; thoát nướckém, hay bị ngậpkhi mưa toĐiện ổn định,cấp và thoátnước tốtĐiện ổn định,cấp và thoátnước tốtĐiện ổn định,cấp và thoátnước tốt7HướngTâyĐôngĐông NamBắc8Cảnh quanNhìn ra khuNhìn ra khuđông dân cưNhìn ra khuđông dân cưNhìn ra côngviênThanh toántiền mặt ngay1 lần khi muaThanh toántiền mặt ngay1 lần khi muađông dân cư9Điều kiện thanhtoánThanh toán tiền mặtngay 1 lần khi muaThanh toántiền mặt làm 2lần, 60% ngaykhi mua, 40%sau đó 1 nămNgoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:Page 16- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m2.- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%.- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơnthửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam10%.- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.Lời giải:1/ Phân tích thông tin thu thập- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điềunày cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sảnthẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau:Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11%Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76%- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấynhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra khu dân cưnên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105%= - 4,76%- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấykhu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản thẩm định nằm ởkhu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là(100% - 110%) / 110% = -9,09%.- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướngĐông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đấthướng Tây và Bắc là 100%, hướng Đông là 105% và hướng Đông Nam là 110% . Tài sảnthẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 100%. Mức điều chỉnh là:Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (100% - 105%) /105% = - 4,76%Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (100% -110%) / 110% = - 9.09%Page 17- Thanh toán tiền mặt làm 2 lần :+ Lần 1 : 60% ngay sau khi mua tức là phải trả 22*60% = 13.2 triệu đ/m2+ Lần 2 : 40% ngay sau đó 1 năm : (22/1.2)*40% = 7.33 triệu đ/m2+ Tổng số tiền thu được sau 1 năm là 13.2 + 7.3= 20.53 triệu đ/m2+ Chênh lệch sẽ là 22 - 20.53= 1.47 triệu đ/m2+ Do TSSS được trả chậm 40% sau 1 năm nên nó có lơi hơn do đóMức điều chỉnh sẽ là -1.47 triệu đ/m2Tỷ lệ điều chỉnh sẽ là -1.47/20.53 * 100% = -7%- Tình trạng pháp lý+ TSSS2&3 giống TSTĐG nên không điều chỉnh+ TSSS 1 có chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất là 1 triệu đ/m 2 do đóMức điều chỉnh sẽ là +1 triệu đ/m22/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu (Market data grid)Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất sosánh:TTYếu tố so sánhThửa đấtThửa đấtThửa đấtThửa đấtcần thẩm địnhgiáso sánh 1so sánh 2so sánh 3AGiá bánChưa biết, cầnthẩm định giá1,1 tỷ đ980 triệu đ1,35 tỷ đBTổng diện tích56m250m249 m260 m2CGiá bán/m2Chưa biết22 triệu đ/m220 triệu đ/m222,5triệu đ/m2DĐiều chỉnh theocác yếu tố so sánhD1Điều kiệnTrả ngayThanh toán 2 lầnKhông điềuchỉnhKhông điềuchỉnhthanh toánTỷ lệ điều chỉnh- 7%Page 18D2Mức điều chỉnh- 1,47 trđ/m2Giá sau điều chỉnh20,53 tr đ/m2Tình trạngĐã cấp sổ đỏChưa sổ đỏpháp lýD3Mức điều chỉnh+ 1 triệu đ/m2Giá sau điều chỉnh21,53 triệu đ/m2Vị trí (Lợi thế20triệu đ/m222,5 triệu đ/m2-Ngõ 10mNgõ 10mNgõ 8m2 mặt ngõ 8 m100%100%90%105%kinh doanh)Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnh11.11%Mức điều chỉnhD4D5D6E+ 2,22 tr đ/m- 4.76%2- 1,07 tr đ/m2Cơ sở hạ tầngBị ngập khi mưaTốtTốtTốtTỷ lệ100%110%110%- 9,09%Tỷ lệ điều chỉnh- 9,09%110%- 9,09%Mức điều chỉnh- 1,99 trđ/m2- 1,82 trđ/m2- 2.05 trđ/m2HướngTâyĐôngĐông NamBắcTỷ lệ100%105%110%100%Tỷ lệ điều chỉnh- 4,76%- 9,09%Mức điều chỉnh-1,05 trđ/m2-1,82 trđ/m2Cảnh quanNhìn ra dân cưDân cưDân cưCông viênTỷ lệ100%100%100%105%Tỷ lệ điều chỉnh- 4,76%Mức điều chỉnh- 1,07 tr đMức giá chỉdẫn/m218,48 tr đ/m218,58 tr đ/m218,31 trđ/m2Số lần điều chỉnh433Số điều chỉnh thuần (tr đ)3,511,424,19Số điều chỉnh tuyệt đối5,515,864,19Thống nhất mức giá chỉ dẫnGSo sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bất động sản 2là 1,42 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 5,86 triệu đồng. So sánh 3 có điều chỉnh thuần vàPage 19điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làmmức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđLàm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng)Ví dụ 3Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuấtnăm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%,mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường.Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giánhư sau :- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm10m / giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái.3- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất10m /giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái.3- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ,độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái.- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặctính kỹ thuật;- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng côngsuất có độ cao cột nước 15m;- Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất,cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%.Lời giải:- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánhPage 20Yếu tố so sánhNăm sản xuất- Chất lượngMáy bơm cầnthẩm định giáMáy bơmMáy bơmMáy bơmso sánh 1so sánh 2so sánh 3200620062006200885%100%85%100%- Độ cao cột nướcđộ cao 15mđộ cao 15mđộ cao 12mđộ cao15m- Công suất10m3/giờ,10m3/giờ,10m3/giờ,10m3/giờ,Giá bánCần xác định14.400.000 đ8.300.000 đ13.500.000 đ- Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máythiết bị so sánh như sau:Yếu tố so sánhGiá bánMáy bơm cầnthẩm định giáMáy bơmso sánh 1Máy bơmso sánh 2Máy bơmso sánh 314.400.000 đ8.300.000 đ13.500.000 đNăm sản xuất00- 20%- 20%0100%Độ cao cột nước0%+ 25%0Công suất0%0%0%Tổng mức điềuchỉnh- 20%+ 25%- 20%Giá điều chỉnh(mức giá chỉ dẫn)11.520.000đ10.375.000đ10.800.000đChất lượngTừ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các máy bơm so sánh có thểước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đãđiều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên :11.520.000đ + 10.375.000đ + 10.800.000đ3Page 21=10.898.000đGiá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm tròn).III. Ưu, nhược điểm và những khó khăn khi sử dụng phương pháp1.Ưu điểmPP này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì các lý do sau:- Khi các dữ liệu là sẵn có thì pp so sánh là pp xác định giá trị trực tiếp và tiện dụngnhất.- Là pp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng.- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc đểđược cơ quan pháp lý công nhận.- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiếnhàng việc TĐG một cách thích hợp.- PP so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sựhiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.2. Nhược điểm- Cần thiết phải có thông tin và chất lượng thông tin phải cao.Rõ ràng là trong pp này, nếu không có thông tin thị trường về những giao dịchtương tự thì sẽ không sử dụng được.- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.Đây là điều kiện không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động,những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.- Khi không có đầy đủ dữ liệu, khả năng áp dụng phương pháp so sánh sẽ bị hạnchế. Do đó yêu cầu thẩm định viên về giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thịtrường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm đi thu thập thông tin liênquan đến BĐS dùng để so sánh...).- Là pp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởngvào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng chứng đó đã phản ánhđiều gì xảy ra trong thị trường.Page 22- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng pp này rất hạn chế.- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thựctiễn của pp.- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐSchuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệuvà các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệuđã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểmphù hợp phải được đưa vào trong báo cáo định giá.3.Những khó khăn khi sử dụng phương pháp so sánhPhương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam, nhấtlà đối với Động sản. Riêng đối với Bất động sản thì phương pháp So sánh thường kết hợpvới các Phương pháp thẩm định giá khác.Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là:- Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn được các thông tin kháchquan và có độ tin cậy cao. Các thông tin phải có thể kiểm chứng được trên thị trường.Điều này đòi hỏi khả năng khéo léo của thẩm định viên để có được những thông tin tốttrong thời gian ngắn nhất. Thẩm định viên phải biết cách xây dựng được các mối quan hệtốt với khách hàng và các đối tác có liên quan.- Xử lý thông tin: Thẩm định viên có kinh nghiệm thường rất nhanh chóng chọnlọc được các thông tin hữu ích trong các thông tin thu thập được để viết Báo cáo thẩmđịnh giá. Ngành nghề này đòi hỏi kinh nghiệm làm việc cao.Thẩm định viên có kinh nghiệm sẽ biết các điều chỉnh các hệ số % trong quá trìnhtính toán chính xác hơn những người ít hoặc không có kinh nghiệm. (Trong Tiêu chuẩnkhông quy định các tỷ lệ này là bao nhiêu %).Page 23- Đối với bất động sản thì việc tìm tài sản SS để TĐG là khâu quan trọng nhất vàkhông phải khu vực nào cũng có giao dịch BĐS để chuyên viên thẩm định thu thập thôngtin về tài sản SS để áp dụng phương pháp so sánh. PP so sánh luôn được ưu tiên và đượcsử dụng phổ biến trong TĐG vì nó dựa trên cơ sở giá trị thị trường, có thể phản ánhtương đối chính xác giá trị của tài sản cần thẩm định.- Trong TĐG máy thiết bị thì điều quan trọng là việc bạn phải đánh giá chất lượngsử dụng còn lại của TS Thẩm định và TS so sánh, bạn phải nắm rõ được đâu là bộ phậnquan trọng nhất của máy để phân bổ giá trị các bộ phận cấu thành tổng giá trị của TS. Đôikhi tại thời điểm thẩm định giá, máy thiết bị ở trong tình trạng không hoạt động được vàbạn phải xem xét xem chi phí sửa chữa cho tài sản là nhiều hay là ít để lấy đó làm một cơsở cho việc ước tính chất lượng SDCL của máy. Vì vậy cho nên trong TĐG máy thiết bịcòn có PP chuyên gia để đánh giá chất lượng SDCL của TS và chuyên viên thẩm địnhmáy thiết bị cần phải có kiến thức về máy thiết bị, cơ khí, điện tử. Bên cạnh đó, thông tinso sánh trên thị trường chưa hẳn là nhiều nhất là đối với các máy thiết bị chuyên dùng.Page 24 |
